建築基準法①（集団規定：道路・用途・建蔽率・容積率・高さ）
この単元で分かること
この単元のはじまりの場面
建築基準法の道路と接道義務約4分
この節でよく出るのは
- ★ 2回法律の適用時に建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道は、…
建築基準法には、集団規定と単体規定があります。集団規定は街全体のルールで、単体規定は1棟の建物そのものの決まりです。
根拠: 建築基準法 43条1項
建物は道路に接していなければならないので、まず道路の意味が問題になります。
根拠: 建築基準法 42条1項
建築基準法でいう道路は、原則として幅員4メートル以上です。特定行政庁が指定した区域では6メートル以上です。
根拠: 建築基準法 42条1項
石井さんの土地の前の私道は幅員3メートルでした。幅員4メートル未満なので、そのままでは建築基準法の道路ではありません。
根拠: 建築基準法 42条1項
これを2項道路、またはみなし道路といいます。中心線から2メートルの線を道路の境界線（道路と敷地の境）とみなします。
根拠: 建築基準法 42条2項
幅員3メートルの2項道路に面する土地は、中心線から2メートルの位置が道路の境界線になります。敷地は実際より狭く扱われます。
根拠: 建築基準法 42条2項
その道が中心線から2メートル未満で崖地や川に沿うときは、崖地等の境界線から4メートルの線を境界線とみなします。
根拠: 建築基準法 42条2項
特定行政庁は、やむを得ない場合に限り、別の水平距離を指定できます。範囲は1.35メートル以上2メートル未満です。
根拠: 建築基準法 42条3項
幅員1.8メートル未満の道を指定するときや、この別の水平距離を指定するときは、建築審査会の同意が要ります。
根拠: 建築基準法 42条6項
建物の敷地は道路に2メートル以上接しなければなりません。これを接道義務といいます。
根拠: 建築基準法 43条1項
判定の流れ道路と接道義務
特定行政庁が指定した区域では6メートル以上。自動車のみの道路は、接道義務の道路にならない。
根拠: 建築基準法 42条1項、建築基準法 42条2項、建築基準法 43条1項、建築基準法 43条1項1号
自動車のみの交通の用に供する道路は、この接道義務の道路から除かれます。
根拠: 建築基準法 43条1項1号
石井さんの土地は幅員3メートルの道に接しています。その道は自動車だけが通る私道で、自動車のみの道路なので接道義務を満たしません。
根拠: 建築基準法 43条1項1号
地方公共団体は、特殊建築物や延べ面積が千平方メートルを超える建築物などには、条例で接道の制限を付加できます。特殊建築物は、学校・病院・劇場のほか、倉庫・工場・共同住宅なども含む建物です。延べ面積は各階の床面積の合計で、同一敷地内に2棟以上あるときはその合計です。
根拠: 建築基準法 43条3項、建築基準法 43条3項4号
建物と造成のための擁壁は、道路内に建てたり突き出したりしてはいけません。
根拠: 建築基準法 44条1項
石井さんは敷地の擁壁を道路に少し突き出して造ろうとしました。原則としてできません。例外は建築物だけにあり、地盤面下の建築物や、許可を受けた公衆便所など公益上必要な建築物などです。擁壁には例外がありません。
根拠: 建築基準法 44条1項2号
特定行政庁は、建築審査会の同意を得て、街区内の建築物の位置を整える壁面線（建物の壁の位置をそろえる線）を指定できます。
根拠: 建築基準法 46条1項
建築物の壁や柱、高さ2メートルを超える門やへいは、壁面線を越えて建築できません。
根拠: 建築基準法 47条
地盤面下の部分と、建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱などは、例外です。
根拠: 建築基準法 47条
覚えるコマ
敷地は道路に2メートル以上接しなければならない。
間違えやすいところ：自動車のみの交通の用に供する道路は除かれる。延べ面積1,000平方メートル超は条例で付加できる
接道義務は、道路にどれだけ接することを求めるか？ 敷地は道路に2メートル以上接しなければならない。
中心線から2メートル。崖地等沿いは崖地等の境界線から4メートル。
間違えやすいところ：中心線から2メートル未満のときに、崖地等の境界線を基準にする
2項道路では、境界線をどこにあるとみなすか？ 中心線から2メートル。崖地等沿いは崖地等の境界線から4メートル。
道路は幅員4メートル以上、接道は2メートル以上。2項道路は中心線から2メートルが境界線です。
根拠: 建築基準法 42条1項、建築基準法 42条2項、建築基準法 43条1項
2項道路の境界線は常に中心線から2メートルとは限りません。崖地に沿う場合は4メートル、例外指定では1.35メートル以上2メートル未満です。
根拠: 建築基準法 42条2項、建築基準法 42条3項
用途地域と用途制限約2分
用途地域ごとに、建てられるか建てられないかが用途制限で決まっています。
根拠: 建築基準法 48条1項
住居系の地域では、住環境を壊す建物を禁止します。商業系では業務の利便を優先します。
根拠: 建築基準法 48条1項、建築基準法 48条9項
| 用途地域 | 建てられない建物・例外 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 別表第二（い）項の建物以外は建てられません。最も厳しい地域です。 |
| 第二種中高層住居専用地域 | ホテルや旅館を建ててはいけません。特定行政庁の特例許可を受ければ建てられます。 |
| 第一種住居地域 | ぱちんこ屋などを建ててはいけません。 |
| 第二種住居地域 | 映画館などを建ててはいけません。 |
| 準住居地域 | 作業場が50平方メートルを超える工場は建てられません。作業場が150平方メートル以下の自動車修理工場は建てられます。 |
| 近隣商業地域 | キャバレーや料理店などを建ててはいけません。映画館は客席の面積に関係なく建てられます。 |
| 工業地域 | 学校や病院を建ててはいけません。幼保連携型認定こども園は除かれます。 |
| 工業専用地域 | 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿を建ててはいけません。住むための建物が禁止されます。 |
根拠: 建築基準法 48条1項、建築基準法 48条4項、建築基準法 48条5項、建築基準法 48条6項、建築基準法 48条9項、建築基準法 別表第二（り）項、建築基準法 別表第二（と）項、建築基準法 48条12項、建築基準法 48条13項
第二種低層住居専用地域は、原則として低層住宅のための地域です。
根拠: 建築基準法 48条2項
石井さんは第二種低層住居専用地域で診療所を建てようとしています。病院は建てられませんが、診療所は認められています。
根拠: 建築基準法 48条2項、建築基準法 48条15項
第一種中高層住居専用地域では、病院を建てられます。
根拠: 建築基準法 48条3項
石井さんは第二種中高層住居専用地域でホテルを建てようとしました。そのままでは建てられません。特例許可を受ければ建てられます。
根拠: 建築基準法 48条4項
石井さんは第二種住居地域で映画館を建てようとしました。そのままでは建てられず、特例許可の対象です。
根拠: 建築基準法 48条6項
特例許可をするときは、利害関係者の意見を公開で聴き、建築審査会の同意を得なければなりません。
根拠: 建築基準法 48条15項
特別用途地区では、地方公共団体が条例で用途制限を緩和できますが、国土交通大臣の承認が要ります。
根拠: 建築基準法 49条2項
地区計画などの区域でも、市町村は条例で用途制限を緩和できますが、これにも国土交通大臣の承認が要ります。
根拠: 建築基準法 68条の2第5項
卸売市場・火葬場・と畜場・汚物処理場・ごみ焼却場などは、都市計画で敷地の位置が決まっていなければ、新築も増築もできません。学校は、この対象ではありません。
根拠: 建築基準法 51条
ただし、集落地区計画の区域は、この緩和の対象から除かれます。
根拠: 建築基準法 68条の2第5項
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工業地域は学校・病院を、工業専用地域は住宅・共同住宅を建てられない。
間違えやすいところ：第二種中高層住居専用地域はホテル・旅館、第一種住居地域はぱちんこ屋などが建てられない
地域ごとに、建築してはならない建物の代表は何か？ 工業地域は学校・病院を、工業専用地域は住宅・共同住宅を建てられない。
特例許可があれば何でも建てられる、ではありません。公開の意見聴取と建築審査会の同意が必要です。
根拠: 建築基準法 48条15項
敷地が2つの地域にわたるとき約2分
石井さんの空き地は1000平方メートルあり、2つの地域にまたがっています。建蔽率6割の地域が600平方メートル、8割の地域が400平方メートルです。石井さんは「どちらの地域の決まりに合わせるのですか」と聞きました。木村さんは「用途制限は、広いほうの地域の決まりを敷地全部に使う。建蔽率は、面積に応じて按分するんだ」と答えました。
根拠: 建築基準法 48条1項、建築基準法 53条2項
用途制限の異なる2つの地域にわたるときは、過半の属する地域の規定を敷地の全部に適用します。
根拠: 建築基準法 48条1項
限度は6割×0.6と8割×0.4の合計になります。6.8割、つまり68パーセントです。
根拠: 建築基準法 53条2項
数字の比べまたがる敷地の建蔽率の限度
6割×0.6＋8割×0.4＝6.8割（68パーセント）。
根拠: 建築基準法 53条2項、建築基準法 52条7項
根拠: 建築基準法 53条2項、建築基準法 52条7項
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用途制限は敷地の過半の属する地域の規定。建蔽率・容積率は面積で按分。
間違えやすいところ：用途制限だけが過半の地域。建蔽率と容積率は、各地域の限度を面積で按分した合計以下
敷地が2つの地域にわたるとき、規制はどちらを適用するか？ 用途制限は敷地の過半の属する地域の規定。建蔽率・容積率は面積で按分。
建蔽率約3分
この節でよく出るのは
- ★ 3回防火地域内の耐火建築物等、または準防火地域内の耐火建築物等・…
- ★ 2回建蔽率の限度が10分の8の地域の防火地域内にある耐火建築物等…
石井さんが「角地は広く建てられると聞きました」と言いました。木村さんは「街区の角で、特定行政庁が指定した敷地なら、建蔽率の限度に10分の1を足せる。防火地域内の耐火建築物等でも、10分の1だ」と説明しました。両方に当てはまるときは、10分の2を足せます。
根拠: 建築基準法 53条3項1号、建築基準法 53条3項2号、建築基準法 53条3項
建蔽率の限度は都市計画で定めます。地域ごとに選べる数値の範囲が決まっています。
根拠: 建築基準法 53条1項
第一種低層住居専用地域などでは3割・4割・5割・6割のいずれか、商業地域では8割です。
根拠: 建築基準法 53条1項1号、建築基準法 53条1項4号
防火地域内の耐火建築物等、または準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等は、限度に10分の1を加えます。準耐火建築物は、耐火建築物に準じた燃えにくい建物です。
根拠: 建築基準法 53条3項1号
街区の角にある敷地などで特定行政庁が指定するものも、限度に10分の1を加えます。
根拠: 建築基準法 53条3項2号
両方に該当するときは10分の2を加えます。角地と防火の効果が重なるためです。
根拠: 建築基準法 53条3項
根拠: 建築基準法 53条3項1号、建築基準法 53条3項2号、建築基準法 53条3項
判定の流れ建蔽率の制限がかからないとき
準防火地域内の耐火建築物等は、10分の8の地域でも10分の9まで。
根拠: 建築基準法 53条6項1号、建築基準法 53条3項1号、建築基準法 53条3項
覚えるコマ
角地等か防火・耐火の要件で10分の1、両方に該当すれば10分の2を加える。
間違えやすいところ：防火地域内で加算を受けるのは耐火建築物等だけ。準耐火建築物等は対象外
建蔽率の限度に加算されるのは、どんなときか？ 角地等か防火・耐火の要件で10分の1、両方に該当すれば10分の2を加える。
容積率約3分
前面道路の幅員が12メートル未満のときは、道路による制限もかかります。
根拠: 建築基準法 52条2項
住居系の用途地域（低層・中高層・住居・準住居・田園住居）では、幅員に10分の4を乗じた数値以下です。
根拠: 建築基準法 52条2項1号
その他の用途地域（近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用）では、幅員に10分の6を乗じた数値以下です。
根拠: 建築基準法 52条2項3号
判定の流れ前面道路による容積率の制限
前面道路が2つ以上あるときは、最大の幅員を使う。
根拠: 建築基準法 52条2項、建築基準法 52条2項1号、建築基準法 52条2項3号
前面道路が2つ以上あるときは、幅員が最大のものを用いて計算します。
根拠: 建築基準法 52条2項
幅員15メートル以上の特定道路に接続する前面道路は、延長70メートル以内の部分で幅員に加算します。
根拠: 建築基準法 52条9項
石井さんの敷地は幅員6メートルの前面道路に接し、その道路は幅員15メートル以上の道路につながっています。つながりから70メートル以内なので幅員が加算されます。
根拠: 建築基準法 52条9項
壁面線が指定されている場合、特定行政庁が許可した建築物は、前面道路の境界線が壁面線にあるものとみなします。
根拠: 建築基準法 52条11項
この場合、前面道路と壁面線との間の部分は、敷地面積に算入しません。
根拠: 建築基準法 52条11項
覚えるコマ
前面道路の幅員に、住居系は10分の4、その他は10分の6を乗じる。
間違えやすいところ：住居系で、前面道路の幅員が12メートル未満のときに適用される
前面道路が狭いとき、容積率はどう制限されるか？ 前面道路の幅員に、住居系は10分の4、その他は10分の6を乗じる。
前面道路が2つ以上あるときは、狭い方の幅員で計算する、ではありません。最大の幅員を使います。
根拠: 建築基準法 52条2項
高さ制限約4分
高さの制限には、絶対高さ、斜線制限、日影規制があります。
根拠: 建築基準法 55条1項、建築基準法 56条1項2号
低層住居専用地域と田園住居地域では、建物の高さに絶対的な限度があります。10メートルか12メートルのどちらかです。
根拠: 建築基準法 55条1項
10メートルと定められた地域でも、12メートルまで認められる建物があります。敷地内に政令で定める空地があり、敷地面積が一定以上であることが必要です。特定行政庁が、低層住宅の良好な住居の環境を害するおそれがないと認めたものに限ります。
根拠: 建築基準法 55条2項
石井さんは限度10メートルの第一種低層住居専用地域で、12メートルの建物を建てたいと考えています。敷地内に広い空地を確保して条件を満たし、特定行政庁が支障がないと認めれば12メートルまで認められます。
根拠: 建築基準法 55条2項
外壁の後退距離の限度が都市計画で定められた地域では、外壁から敷地境界線までの距離を限度以上にします。限度は1.5メートルか1メートルです。
根拠: 建築基準法 54条1項、建築基準法 54条2項
北側斜線制限は、低層住居専用地域・田園住居地域と中高層住居専用地域にかかります。
根拠: 建築基準法 56条1項3号
北側斜線は、真北方向の水平距離に1.25を乗じた高さに、一定の数値を加えた高さ以下という制限です。低層住居専用地域・田園住居地域では5メートル、中高層住居専用地域では10メートルを加えます。中高層住居専用地域でも、条例で日影規制の対象に指定された区域にはかかりません。
根拠: 建築基準法 56条1項3号
隣地斜線制限（隣の土地側で高さを抑える決まり）は、隣地境界線までの水平距離で高さを制限します。住居系では1.25、商業地域などでは2.5です。低層住居専用地域と田園住居地域にはかかりません。
根拠: 建築基準法 56条1項2号
数値が2.5とされる建築物では、水平距離に2.5を乗じたものに31メートルを加えたもの以下とします。
根拠: 建築基準法 56条1項2号
商業地域で隣地境界線から5メートルの位置の高さを考えます。5×2.5に31メートルを足して、43.5メートル以下になります。
根拠: 建築基準法 56条1項2号
道路斜線制限（道路の反対側で高さを抑える決まり）は、前面道路の反対側の境界線からの距離で高さを制限します。
根拠: 建築基準法 56条1項1号
建物が道路から後退すると、道路斜線の反対側の境界線は後退距離だけ外側にあるものとみなします。
根拠: 建築基準法 56条2項
対象になる建物は地域ごとに決まっています。低層住居専用地域と田園住居地域では軒高7メートル超か3階以上、その他は高さ10メートル超です。
根拠: 建築基準法 56条の2第1項
対象区域の外にある高さ10メートル超の建物も、区域内に日影を生じさせるなら規制を受けます。
根拠: 建築基準法 56条の2第4項
覚えるコマ
建築物の高さは10メートル又は12メートルを超えてはならない。
間違えやすいところ：北側斜線は、低層住居専用・田園住居地域と中高層住居専用地域（条例指定がない場合）に限られる
低層住居専用地域などの、建築物の高さの上限は？ 建築物の高さは10メートル又は12メートルを超えてはならない。
低層住居専用等は軒高7メートル超か3階以上、他は高さ10メートル超。
間違えやすいところ：対象区域外でも、高さ10メートル超で対象区域内に日影を生じさせるものは規制を受ける
日影規制の対象になる建築物は、地域ごとにどう決まるか？ 低層住居専用等は軒高7メートル超か3階以上、他は高さ10メートル超。
絶対高さは10メートルか12メートル。隣地斜線は住居系1.25、商業系2.5で、2.5のときは31メートル加算です。
根拠: 建築基準法 55条1項、建築基準法 56条1項2号
高度地区・高度利用地区・特定街区約1分
用途地域とは別に、地区ごとに高さや容積を細かく定める都市計画があります。
根拠: 建築基準法 58条1項、建築基準法 60条1項
敷地の一部が未指定区域にわたるとき約2分
敷地の一部が高度地区や高度利用地区の外に出ることがあります。
根拠: 建築基準法 53条7項
用途地域の指定がない区域でも、別表第二のか項に掲げる建築物は建築してはいけません。
根拠: 建築基準法 48条14項
まとめ
- 建築基準法の道路は原則幅員4メートル以上、指定区域では6メートル以上です。
- 2項道路は中心線から2メートルの線を道路の境界線とみなします。崖地に沿う場合は4メートル、例外指定は1.35メートル以上2メートル未満です。
- 敷地は道路に2メートル以上接する必要があり、自動車のみの道路は除かれます。
- 用途制限は用途地域ごとに別表第二で定まり、特例許可には公開の意見聴取と建築審査会の同意が要ります。
- 建蔽率は敷地が2つの地域にわたるとき按分して合計し、角地等と防火・耐火で10分の1ずつ、両方で10分の2を加算します。
- 容積率は前面道路による制限があり、住居系は10分の4、その他は10分の6、前面道路が2つ以上なら最大の幅員を使います。
- 低層住居専用・田園住居地域は絶対高さ10メートルか12メートル、隣地斜線は商業系等で2.5と31メートルです。
- 日影規制は条例で指定した区域と、そこに日影を生じさせる区域外の高さ10メートル超の建物にかかります。