都市計画法② 開発許可（土地を開発するときのルール）

石井さんが持っている空き地は、いまは1枚の土地です。これを6区画に分けて、家を建てられる土地にするには、まず土地の形を変えます。区画を切ったり、盛り土をしたりする工事です。これを開発行為といいます。

根拠: 都市計画法 4条12項

土地が勝手に変わると、道路や下水が足りず、災害も起きます。そこで、一定の広さ以上の開発には都道府県知事の許可が要ります。知事が、工事の設計とお金の力を見て止める仕組みです。

根拠: 都市計画法 29条1項

開発行為とは、主として建築物の建築、または特定工作物の建設の用に供する目的でする土地の区画形質の変更です。区画は土地を分けること、形質は土地の形や性質を変えることです。

根拠: 都市計画法 4条12項

特定工作物は2種類あります。第1種は、アスファルトプラントのように周りの環境を悪くするおそれがあるものです。第2種は、ゴルフコースのように大規模なものです。ゴルフコースは規模を問わず、野球場などの運動・レジャー施設と墓園は1ヘクタール以上です。

根拠: 都市計画法 4条11項、都市計画法施行令 1条2項

石井さんの空き地は2,000㎡です。この土地で許可が要るかどうかは、区域と広さで決まります。線になる広さは、区域ごとに違います。

根拠: 都市計画法 29条1項1号、都市計画法施行令 19条1項、都市計画法 34条

市街化区域は1,000㎡、区域区分のない都市計画区域と準都市計画区域は3,000㎡、都市計画区域の外は1ヘクタールです。この線「未満」なら許可は要らず、ちょうどの広さは線「以上」なので許可が要ります。

根拠: 都市計画法施行令 19条1項、都市計画法 29条2項

条例で、もっと小さい広さに下げられます。市街化区域なら300㎡以上1,000㎡未満の範囲で、区域を限って定めます。これとは別に、都の特別区などでは政令で500㎡になります。500㎡未満にできるのは条例のほうで、政令の500㎡は下げるのではなく、その区域のもとの線です。

根拠: 都市計画法施行令 19条1項、都市計画法施行令 19条2項、都市計画法 33条3項

石井さんは、山あいの畑に牛舎を建てたいと言っています。畑は市街化調整区域にあります。この工事にも、例外の決まりが使えるかどうかを確かめます。

根拠: 都市計画法 29条1項2号、都市計画法施行令 20条1号

例外には2つの型があります。目的で例外になるものと、行為の種類で例外になるものです。

根拠: 都市計画法 29条1項2号、都市計画法 29条1項3号

申請する人は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議して、その同意を得ます。石井さんの空き地の前の道路や、下水道の管理者です。

根拠: 都市計画法 32条1項

新しく設置される公共施設を管理することになる人とは、協議すれば足ります。同意までは要りません。同じ協議でも、重さが違います。

根拠: 都市計画法 32条2項

開発区域が20ヘクタール以上になると、協議する相手に義務教育施設の設置義務者と水道事業者が加わります。40ヘクタール以上では、電気事業者・ガス事業者、鉄道事業者とも協議します。

根拠: 都市計画法施行令 23条、都市計画法施行令 23条1号、都市計画法施行令 23条2号、都市計画法施行令 23条3号、都市計画法施行令 23条4号

知事は、開発行為が基準に適合していて、申請の手続も違法でなければ、許可をしなければなりません。知事が許可を出すかどうかを自由に選べない、という意味です。逆に、市街化調整区域では通さない基準が別にあります。

根拠: 都市計画法 33条、都市計画法 34条

基準の柱はいくつかあります。まず、予定している建物の用途がその土地の用途の制限に合っていること、道路や公園・広場などの空地が適当に配置されることです。

根拠: 都市計画法 33条1項2号

次に、給水施設が整うこと、地盤沈下や崖崩れを防ぐ措置がとられることです。災害危険区域など、開発に適当でない土地を含まないことも必要です。申請者に資力と信用があること、関係する権利者の相当数の同意があることも、同じく基準に入ります。

根拠: 都市計画法 33条1項4号、都市計画法 33条1項7号、都市計画法 33条1項8号、都市計画法 33条1項12号、都市計画法 33条1項14号

道路や公園などの空地と、給水施設の基準は、自分の住まいを建てるための開発には適用されません。個人が家を建てる場合に、そこまで求めない趣旨です。

根拠: 都市計画法 33条1項2号、都市計画法 33条1項4号

市街化調整区域では、これに加えて特別の基準があります。周辺に住む人のための店舗があります。地域の資源を活かすための建物や、市街化区域内では建てにくい工場もあります。列挙されたもののどれかに当てはまらなければ、許可は出ません。

根拠: 都市計画法 34条、都市計画法 34条1号、都市計画法 34条2号、都市計画法 34条7号、都市計画法 34条10号

どれにも当てはまらない場合でも、道はあります。知事が開発審査会の議を経て判断します。周辺の市街化を促すおそれがないこと、市街化区域内では建てにくいことが条件です。

根拠: 都市計画法 34条14号

許可に基づく地位は、相続人その他の一般承継人には、知事の承認がなくても当然に移ります。土地の所有権などを取得した人は、知事の承認を受けて引き継ぎます。

根拠: 都市計画法 44条、都市計画法 45条

開発区域内では、工事完了の公告があるまでは、建築物を建てたり特定工作物を造ったりできません。開発の途中で建物が建つと、工事の設計が崩れるからです。

根拠: 都市計画法 37条

公告の前でも、工事用の仮設建築物なら建てられます。知事が支障がないと認めたときも同じです。公告のあとは、許可を受けたときに予定していた建築物など以外は、知事の許可を受けない限り新築できません。改築や用途の変更も同じです。

根拠: 都市計画法 37条1号、都市計画法 42条1項

設置された公共施設は、公告の日の翌日から、原則としてその市町村の管理に属します。用途地域がない区域では、知事が建蔽率などの制限を定めることがあります。

根拠: 都市計画法 39条、都市計画法 41条1項

石井さんは、市街化調整区域にある畑のそばに、自分の家を建てたいとも言っています。市街化調整区域では、開発許可を受けた区域の外でも、建物を建てるのに知事の許可が要ります。

根拠: 都市計画法 43条1項

許可が要らない場合もあります。都市計画事業として行う建築、非常災害のための応急措置、仮設建築物の新築、通常の管理行為や軽易な行為です。

根拠: 都市計画法 43条1項1号、都市計画法 43条1項2号、都市計画法 43条1項3号、都市計画法 43条1項5号

この許可の基準は、開発許可の基準に準じて政令で定めます。基準の考え方は、開発許可と共通です。

根拠: 都市計画法 43条2項