報酬の額（売買・賃貸・代理・媒介）
この単元で分かること
この単元のはじまりの場面
報酬はだれがどう決めるか約1分
根拠: 宅地建物取引業法 46条1項、宅地建物取引業法 46条3項、宅地建物取引業法 46条2項、宅地建物取引業法 46条4項
業者どうしの取引でも、報酬の限度額の規制はかかります。
根拠: 宅地建物取引業法 46条1項
覚えるコマ
依頼者が同意しても違反。100万円以下の罰金がある。
間違えやすいところ：依頼者の同意があれば、限度額を超えて受けられると取り違える
限度額を超えて報酬を受けたら、どうなるか？ 依頼者が同意しても違反。100万円以下の罰金がある。
売買・交換の媒介の計算約2分
売買の媒介の報酬は、代金を区切って計算します。200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%です。これは税抜きの報酬の割合で、課税事業者（消費税を納める事業者）は最後に1.1倍します。告示では、消費税込みで5.5%・4.4%・3.3%と書かれています。
根拠: 宅地建物取引業法 46条1項、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
数字の比べ売買の媒介、代金の区切りごとの割合（税抜き）
区切った部分ごとに、それぞれの割合をかけて足す。かける代金も、出た報酬も税抜き。課税事業者は最後に1.1倍。
根拠: 宅地建物取引業法 46条1項、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
かける代金は、消費税を含めません。課税事業者は、出た報酬に1.1倍をかけた額まで受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第一、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
400万円を超えるときは、代金に3%をかけて6万円を足すと、まとめて計算できます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
限度額は、依頼者の一方ごとの額です。売主だけ、あるいは買主だけから受け取ることもできます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
交換は、価額に差があれば、高い方を代金とみなします。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
みなと不動産は、3,000万円の土地の売買を媒介しました。税抜きの代金で計算します。3,000万円に3%をかけて6万円を足すと、96万円（税抜き）です。みなと不動産が課税事業者なら1.1倍の105万6,000円です。売主の山本さんからも買主の田中さんからも、それぞれ105万6,000円まで受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
覚えるコマ
200万円以下5%、400万円以下4%、400万円超3%。
間違えやすいところ：貸借の媒介（借賃の1か月分の1.1倍）と取り違える
売買の媒介の限度額は、税抜きの代金にどんな率をかけるか？ 200万円以下5%、400万円以下4%、400万円超3%。
依頼者の一方につき、それぞれ限度額まで受けられる。
間違えやすいところ：売主と買主から受ける額の合計が、限度額だと取り違える
媒介の限度額は、だれからいくらまで受けられるか？ 依頼者の一方につき、それぞれ限度額まで受けられる。
400万円を超えるときは、代金に3%をかけて6万円を足せば、一度に求められます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
交換では、価額の差額を代金として計算する、は誤りです。高い方の価額で計算します。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
売買・交換の代理約1分
依頼者から受け取れるのは、合計が2倍になるまでの残りです。相手方から多く受け取れば、依頼者から受け取れる分は減ります。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第三
左右の比較媒介と代理、報酬の限度（代金3,000万円、税抜き）
代理は、相手方から受け取った分も、192万円の中に入れて数える。課税事業者は最後に1.1倍。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第三
みなと不動産は、売主の山本さんの代理人として、田中さんに土地を売りました。媒介の計算額が96万円（税抜き）なら、みなと不動産の限度は192万円です。田中さんから100万円を受け取ったなら、山本さんからは92万円までです。課税事業者なら、それぞれ1.1倍の額です。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第三
覚えるコマ
代理は媒介の2倍まで。相手方からも受けるなら、合計で2倍まで。
間違えやすいところ：代理だから、売主・買主のそれぞれから2倍ずつ受けられると取り違える
売買の代理の限度額は、媒介の何倍までか？ 代理は媒介の2倍まで。相手方からも受けるなら、合計で2倍まで。
消費税等相当額の加算約1分
課税事業者は、税抜きで計算した限度額に1.1倍をかけた額まで受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第十一②
免税事業者（消費税を納める義務が免除される事業者）は、まず課税事業者として計算します。その額に110分の100をかけ、仕入れに係る消費税等相当額を足します。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第十一②
報酬の計算では、代金や借賃に含まれる消費税等相当額を、基礎から除きます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第一、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
みなと不動産は課税事業者です。媒介の限度額が税抜き96万円のとき、1.1倍して、105万6,000円まで受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第十一②
まず税抜きで計算し、最後に1.1倍します。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
消費税を含んだ代金に、そのまま割合をかける、は誤りです。税抜きの代金で計算します。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第二
貸借の媒介約2分
この節でよく出るのは
- ★ 5回貸借の媒介では、依頼者の双方から受け取る報酬の合計が、借賃の…
- ★ 4回双方の合計が1か月分の1.1倍、居住用で承諾がなければ片方0…
- ★ 3回中村翔さんが借りるアパートの借賃は、月8万円です。中村さんは…
中村翔さんが借りるアパートの借賃は、月8万円です。中村さんは「仲介手数料は、1か月分の8万円ですよね」と言いました。木村さんは「居住用の貸借は、承諾がなければ一方から借賃の0.55倍までだよ。4万4,000円だね」と教えました。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
貸借の媒介では、依頼者の双方から受け取る報酬の合計が、借賃の1か月分の1.1倍までです。この1.1倍は、報酬の消費税等相当額を含む上限です。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
居住用の建物の貸借では、依頼者の承諾がなければ、一方の依頼者から受け取れるのは借賃の0.55倍までです。この0.55倍は、消費税等相当額を含む上限です。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
依頼者の承諾があれば、0.55倍の制限がなくなり、双方の合計が1か月分の1.1倍の範囲で、その依頼者から受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
判定の流れ貸借の媒介、一方の依頼者から受け取れる額
いずれの場合も、双方から受け取る合計は借賃の1か月分の1.1倍まで。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
借賃に含まれる消費税等相当額は、計算の基礎から除きます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
みなと不動産は、入居者の中村さんと貸主の山本さんとのアパートの貸借を媒介しました。借賃は月8万円です。承諾がなければ、みなと不動産は中村さんから4万4,000円まで、山本さんから4万4,000円まで受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
覚えるコマ
合計で借賃1か月分の1.1倍。居住用で承諾なしは一方0.55倍。
間違えやすいところ：売買の媒介の率（5%・4%・3%）と取り違える
貸借の媒介の限度額は、借賃のどれだけまでか？ 合計で借賃1か月分の1.1倍。居住用で承諾なしは一方0.55倍。
双方の合計が1か月分の1.1倍、居住用で承諾がなければ片方0.55倍、承諾があればその制限なしです。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
居住用の貸借でも、承諾なしで一方から1か月分を受け取れる、は誤りです。承諾がなければ0.55倍までです。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四
権利金がある場合約3分
この節でよく出るのは
- ★ 2回代理と媒介が組み合わさるときも、業者全体の合計は、1つの取引…
居住用以外の建物や宅地の貸借では、返還されない権利金があるときに特例があります。権利金とは、名義を問わず、権利設定の対価として貸主へ払う金銭で、返還されないものをいいます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第六
判定の流れ権利金があるときの計算
権利金で計算した額と借賃で計算した額の高い方を選べると考えられています。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第六
権利金で計算した額と、借賃で計算した額の、高い方が限度になると考えられています。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第六
権利金方式の限度は、依頼者1人あたりです。貸主と借主の両方から受けるなら、合計で1人分の2倍までです。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第六
権利金200万円なら、1人あたり10万円に税を加えた11万円で、両方から受けて合計22万円までです。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第六
みなと不動産は、店舗用のビルの貸借を媒介しました。権利金が300万円で、返還されません。みなと不動産は、権利金を代金とみなして計算できます。200万円×5%＋100万円×4%＝14万円（税抜き）です。借賃で計算した額より高ければ、そちらが限度です。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第六
覚えるコマ
返還されない権利金は代金とみなせる。居住用では使えない。
間違えやすいところ：返還される敷金・保証金も代金とみなせる、と取り違える
権利金がある貸借の報酬は、どう計算するか？ 返還されない権利金は代金とみなせる。居住用では使えない。
みなと不動産は、店舗用ビルの貸借を、貸主と借主の双方から媒介しました。権利金は500万円で、返還されません。権利金を代金とみなすと、200万円×5%＋200万円×4%＋100万円×3%＝21万円（税抜き）です。1人あたりは1.1倍した23万1,000円までで、双方から受けても合計は46万2,000円までです。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第六
貸借の代理と長期の空家等約1分
この節でよく出るのは
- ★ 2回長期の空家等の特例は、借主の負担が重くても使える、は誤りです…
- ★ 2回みなと不動産は、長く空いていた店舗用の建物の貸借を媒介しまし…
| 場合 | 受け取れる額 |
|---|---|
| 貸借の代理 | 借賃の1か月分の1.1倍まで（消費税等相当額を含む） |
| 代理で相手方からも受け取るとき | 合計で1か月分の1.1倍まで |
| 長期の空家等の貸借の媒介（借主から借賃の1か月分の1.1倍以内。居住用は承諾なしなら0.55倍以内） | 双方の合計で借賃の1か月分の2.2倍まで |
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第五、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第九
みなと不動産は、長く空いていた店舗用の建物の貸借を媒介しました。みなと不動産が借主の中村さんから受け取る額は、借賃の1か月分の1.1倍以内です。双方の合計で、借賃の1か月分の2.2倍まで受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第九
覚えるコマ
借主から受ける額が1か月分の1.1倍以内なら、合計で2.2倍まで。
間違えやすいところ：貸借の媒介の通常の限度（1か月分の1.1倍）と取り違える
長期の空家等の貸借では、双方から合計いくらまで受けられるか？ 借主から受ける額が1か月分の1.1倍以内なら、合計で2.2倍まで。
通常は1か月分の1.1倍、長期の空家等は2.2倍です。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第四、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第九
長期の空家等の特例は、借主の負担が重くても使える、は誤りです。借主から受け取る額が、1か月分の1.1倍（居住用で承諾がなければ0.55倍）以内であることが条件です。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第九
低廉な空家等の特例と広告費約2分
この節でよく出るのは
- ★ 3回依頼者の依頼で行う広告の料金は、報酬とは別に受け取れます。そ…
- ★ 2回広告費は報酬に含まれるので、別には受け取れない、は誤りです。…
山あいの古い空き家（700万円）の売却を、依頼者が持ち込みました。通常の計算では税抜き27万円（税込み29万7,000円）で、手間のわりに少なすぎます。木村さんは「800万円以下の空き家なら、費用を勘案して税抜き30万円、課税業者なら33万円まで受け取れるよ」と言いました。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第七
依頼者から受け取れる額は、税抜き30万円が上限で、課税事業者はこれに1.1倍した33万円までです。売主と買主のどちらの依頼者にも使えます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第七
代理では、この特例で出した額の2倍以内です。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第八
依頼者の依頼で行う広告の料金は、報酬とは別に受け取れます。それ以外は、告示の定めた額のほかに受け取れません。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第十一①
案内料や申込料のほか、契約書の作成や重要事項の説明の対価も、別には受け取れません。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第十一①、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第46条第1項関係（告示第十一関係）
みなと不動産は、700万円の中古住宅の売却を媒介で頼まれました。通常の計算額は税抜き27万円（税込み29万7,000円）です。費用を勘案して、依頼者から税込みで33万円まで受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第七
覚えるコマ
800万円以下の物件の媒介で、依頼者から33万円まで。
間違えやすいところ：広告料のように、報酬とは別に受けられる額と取り違える
低廉な空家等の特例では、依頼者から、いくらまで受けられるか？ 800万円以下の物件の媒介で、依頼者から33万円まで。
低廉な空家等の上限は、税抜き30万円（1.1倍して33万円）です。800万円をこえると、この特例は使えません。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第七
広告費は報酬に含まれるので、別には受け取れない、は誤りです。依頼で行う広告の料金は、別に受け取れます。
根拠: 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 第十一①