土地区画整理法（換地処分・仮換地・施行者）
この単元で分かること
この単元のはじまりの場面
土地区画整理事業とは何か約1分
土地区画整理事業は、道路や公園を整え、宅地を使いやすくする事業です。
根拠: 土地区画整理法 2条1項
土地の区画形質を変更し、公共施設を新設または変更する事業です。
根拠: 土地区画整理法 2条1項
施行区域は、都市計画で土地区画整理事業を行う区域として決められた区域です。
根拠: 土地区画整理法 2条8項
土地区画整理事業で土地が新しく生まれる、ではありません。区画を整理し直す事業です。
根拠: 土地区画整理法 2条1項
施行者と組合の設立約4分
この節でよく出るのは
- ★ 2回組合が施行する区域内の宅地の所有権者と借地権者は、すべて組合…
- ★ 2回借地権だけを持つ人は組合員にならない、ではありません。借地権…
- ★ 2回組合が総会の議決や事業の完成などで解散するときは、知事の認可…
事業をする者を施行者といいます。だれが施行者になれるかは、法律で決まっています。
根拠: 土地区画整理法 2条3項
所有権者から同意を得た者も施行できます。ただし政令で定める者に限られます。
根拠: 土地区画整理法 3条1項
区画整理会社は、施行を主たる目的とし、公開会社でない株式会社です。
根拠: 土地区画整理法 3条3項、土地区画整理法 3条3項2号
さらに、施行地区内の権利者の議決権と地積（土地の面積）の要件を満たす必要があります。
根拠: 土地区画整理法 3条3項
A株式会社は区画整理会社として施行しようとしました。公開会社だったため、要件を満たさず施行できません。
根拠: 土地区画整理法 3条3項2号
都道府県や市町村は、施行区域の土地について施行できます。
根拠: 土地区画整理法 3条4項
国土交通大臣は、国の利害に重大な関係がある事業などでは自ら施行し、その他の事業は都道府県や市町村に施行を指示できます。
根拠: 土地区画整理法 3条5項
組合を設立しようとする者は、7人以上共同して定款と事業計画を定め、知事の認可を受けます。
根拠: 土地区画整理法 14条1項
認可の申請は、施行地区となる区域を管轄する市町村長を経由します。
根拠: 土地区画整理法 14条1項
石井さんほか7人は区画整理組合を作ろうとしています。定款と事業計画を定め、市長を経由して知事に認可を申請します。
根拠: 土地区画整理法 14条1項
石井さんたち8人の地主は、区画整理組合を作ろうと、同意を集めています。木村さんは「所有権者と借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意が要る」と言いました。石井さんが「人数さえ集まればいいんですよね」と聞くと、木村さんは「人数だけでは足りない。同意した人の地積も、全体の3分の2以上が要る。所有地と借地権の目的地を合わせた広さで見るんだ」と答えました。
根拠: 土地区画整理法 18条1項
同意した者の所有地と借地権の目的地を合わせた地積も、総地積の合計の3分の2以上でなければなりません。
根拠: 土地区画整理法 18条1項
所有権者は3分の2が賛成しましたが、賛成者の地積は全体の6割でした。地積の要件を満たさないので、認可を申請できません。
根拠: 土地区画整理法 18条1項
数字の比べ組合の設立に必要な同意（3分の2以上）
人数が3分の2に届いても、賛成者の地積が3分の2に届かなければ、認可の申請はできない。
根拠: 土地区画整理法 18条1項
組合は法人で、設立の認可によって成立します。
根拠: 土地区画整理法 3条2項、土地区画整理法 22条1項
石井さんほかの組合は知事の認可を受けました。認可によって組合が成立します。
根拠: 土地区画整理法 22条1項
参加を希望して定款で定められた機構や地方住宅供給公社などは、参加組合員として組合員になります。
根拠: 土地区画整理法 25条の2
参加組合員になれるのは、機構や公社、その他政令で定める者のうち、参加を希望し、定款で定められた者です。資力や信用があるというだけでは、なれません。
根拠: 土地区画整理法 25条の2
組合が総会の議決や事業の完成などで解散するときは、知事の認可が要ります。
根拠: 土地区画整理法 45条2項
組合の総会は、組合員の半数以上が出席しなければ開けません。定款に特別の定めがあれば、それによります。
根拠: 土地区画整理法 34条
組合は、事業の経費に充てるため、参加組合員以外の組合員から賦課金を集めます。賦課金の額は、宅地や借地の位置・地積などを考慮して、公平に定めます。
根拠: 土地区画整理法 40条1項、土地区画整理法 40条2項
| 施行者 | 要件 |
|---|---|
| 個人施行者 | 宅地の所有権または借地権を持つ者（同意を得た者は政令で定める者に限る） |
| 区画整理会社 | 施行を主たる目的とし、公開会社でない株式会社で、議決権と地積の要件を満たす |
| 組合 | 7人以上共同して設立し、知事の認可で成立する法人 |
| 都道府県・市町村 | 施行区域の土地について施行できる |
根拠: 土地区画整理法 3条1項、土地区画整理法 3条3項、土地区画整理法 14条1項、土地区画整理法 3条4項
覚えるコマ
七人以上で設立。同意は所有権者・借地権者それぞれ三分の二以上。
間違えやすいところ：三分の二は人数だけでなく、地積についても必要。成立は知事の認可で、公告の前は第三者に対抗できない
組合を設立するには、何人以上で、どんな同意が要るか？ 七人以上で設立。同意は所有権者・借地権者それぞれ三分の二以上。
個人は所有権者か借地権者、会社は公開会社でない株式会社。
間違えやすいところ：同意を得た者が個人施行者になれるのは、機構など政令で定める者だけ
土地区画整理事業の施行者になれるのは、だれか？ 個人は所有権者か借地権者、会社は公開会社でない株式会社。
同意は人数だけ満たせばよい、ではありません。地積の3分の2以上も必要です。
根拠: 土地区画整理法 18条1項
換地計画の作成と縦覧約2分
この節でよく出るのは
- ★ 2回個人施行者・組合・区画整理会社・市町村などは、換地計画につい…
事業の中心になるのが換地計画です。だれの土地をどこに移すかを決めます。
根拠: 土地区画整理法 88条2項
施行者は、換地処分をするために換地計画を定めなければなりません。
根拠: 土地区画整理法 89条1項
個人施行者・組合・区画整理会社・市町村などは、換地計画について知事の認可を受けます。
根拠: 土地区画整理法 86条1項
個人施行者は、認可を申請するとき、ほかに区域内の宅地の権利者がいれば、その同意を得ます。
根拠: 土地区画整理法 88条1項
個人施行者以外の施行者は、換地計画を2週間、公衆の縦覧に供します。
根拠: 土地区画整理法 88条2項
市は換地計画を定めました。2週間、市民が自由に見られるように縦覧に供します。
根拠: 土地区画整理法 88条2項
利害関係者は、縦覧期間内に施行者へ意見書を提出できます。
根拠: 土地区画整理法 88条3項
意見書が出たら、施行者は内容を審査します。意見を採択すべきと認めれば計画を修正します。
根拠: 土地区画整理法 88条3項
採択しないと認めるときは、その旨を意見書を出した者に通知します。
根拠: 土地区画整理法 88条3項
都道府県や市町村などが施行するときは、土地区画整理審議会の意見を聴かなければなりません。
根拠: 土地区画整理法 88条6項
聴くのは、縦覧に供する換地計画の作成と、意見書の内容を審査する場合です。
根拠: 土地区画整理法 88条6項
| する人 | すること |
|---|---|
| 施行者 | 換地処分のために換地計画を定める |
| 個人施行者・組合・区画整理会社・市町村など | 換地計画について知事の認可を受ける |
| 個人施行者 | ほかに区域内の宅地の権利者がいれば、その同意を得る |
| 個人施行者以外の施行者 | 換地計画を2週間、公衆の縦覧に供する |
| 利害関係者 | 縦覧期間内に、施行者へ意見書を提出できる |
| 都道府県や市町村などが施行するときは | 土地区画整理審議会の意見を聴く |
根拠: 土地区画整理法 86条1項、土地区画整理法 88条1項、土地区画整理法 88条2項、土地区画整理法 88条3項、土地区画整理法 88条6項
覚えるコマ
個人施行者以外は二週間縦覧。意見書は縦覧期間内に出す。
間違えやすいところ：個人施行者は縦覧が要らない。組合など多くの施行者は、換地計画に知事の認可が要る
換地計画は、縦覧と意見書でどう扱われるか？ 個人施行者以外は二週間縦覧。意見書は縦覧期間内に出す。
縦覧は2週間で、意見書は縦覧期間内に出します。公的施行者は審議会の意見を聴きます。
根拠: 土地区画整理法 88条2項、土地区画整理法 88条3項、土地区画整理法 88条6項
意見書は縦覧が終わった後でも出せる、ではありません。縦覧期間内です。
根拠: 土地区画整理法 88条3項
換地と清算金・保留地約2分
この節でよく出るのは
- ★ 2回組合は事業費を用意するため、換地を定めない土地を保留地としま…
見るのは、位置・地積・土質・水利・利用状況・環境などです。
根拠: 土地区画整理法 89条1項
換地を定めても、元の宅地と完全に同じ条件にはできず、不均衡が生ずることがあります。そこで金銭で調整します。
根拠: 土地区画整理法 94条
換地と元の宅地の間に不均衡が生ずるときは、金銭で清算し、その額を換地計画に定めなければなりません。
根拠: 土地区画整理法 94条
この金銭を清算金といい、受け取る側と支払う側の両方があります。
根拠: 土地区画整理法 94条
個人施行者などが施行する場合、事業の費用に充てるため、一定の土地を保留地として定められます。保留地は、換地を定めず、事業の費用に充てるため、または施行者が定めた目的のために残す土地です。
根拠: 土地区画整理法 96条1項
組合は事業費を用意するため、換地を定めない土地を保留地としました。売却して費用に充てます。
根拠: 土地区画整理法 96条1項
都道府県や市町村などが施行する場合は、施行後の宅地の価額の総額が施行前を超えるときに保留地を定められます。
根拠: 土地区画整理法 96条2項
その場合は、土地区画整理審議会の同意を得なければなりません。
根拠: 土地区画整理法 96条3項
市が保留地を定めようとしています。土地区画整理審議会の同意を得る必要があります。
根拠: 土地区画整理法 96条3項
判定の流れ清算金で調整するとき
換地は元の宅地とつり合うように定めるが、ずれが残るときは清算金で調整する。
根拠: 土地区画整理法 94条
覚えるコマ
どちらも公告の日の翌日。保留地は施行者が取得、清算金は確定する。
間違えやすいところ：換地を定めなかった従前の宅地の権利は、公告のあった日が終了した時に消える（翌日ではない）
保留地と清算金は、いつどうなるか？ どちらも公告の日の翌日。保留地は施行者が取得、清算金は確定する。
換地は照応の原則で定め、ずれは清算金で調整します。保留地は事業費などに充てる土地です。
根拠: 土地区画整理法 89条1項、土地区画整理法 94条、土地区画整理法 96条1項
清算金は換地計画に定めなくてよい、ではありません。額を換地計画に定めなければなりません。
根拠: 土地区画整理法 94条
仮換地の指定とその効力約3分
この節でよく出るのは
- ★ 3回仮換地に障害物があるときは、使用収益を開始できる日を効力発生…
- ★ 2回施行者は、換地処分の前に、工事や換地処分のために必要があると…
- ★ 2回指定の効力が生じた日から換地処分の公告がある日まで、使用収益…
仮換地を指定するときは、あらかじめ施行者ごとの手続が要ります。個人施行者は関係権利者の同意、組合は総会（部会・総代会）の同意を得ます。都道府県や市町村などは、土地区画整理審議会の意見を聴きます。
根拠: 土地区画整理法 98条3項
区画整理会社が指定するときは、所有権者と借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意が要ります。
根拠: 土地区画整理法 98条4項
通知するのは、仮換地の位置・地積と、指定の効力発生の日です。
根拠: 土地区画整理法 98条5項
同じ期間、元の宅地では使用収益ができません。
根拠: 土地区画整理法 99条1項
時系列使える土地と、所有権が動く時期
仮換地で移るのは使用収益だけ。所有権が移るのは、換地処分の公告の日の翌日。
根拠: 土地区画整理法 99条1項、土地区画整理法 98条1項、土地区画整理法 104条1項
根拠: 土地区画整理法 99条1項、土地区画整理法 104条1項
覚えるコマ
仮換地で移るのは使用収益だけ。所有権が移るのは公告の日の翌日。
間違えやすいところ：仮換地の指定で、所有権も移ると考えてしまう
仮換地の指定で、使用収益と所有権はどうなるか？ 仮換地で移るのは使用収益だけ。所有権が移るのは公告の日の翌日。
組合は総会等の同意、公的施行者等は審議会の意見を聴く。
間違えやすいところ：組合に審議会の意見が要る、公的施行者に総会の同意が要る、と取り違える
仮換地を指定する手続は、施行者によってどう違うか？ 組合は総会等の同意、公的施行者等は審議会の意見を聴く。
施行地区内の建築行為の制限約2分
工事中に勝手に建物を建てられると、事業の妨げになります。そこで建築行為が制限されます。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
石井さんは、区画整理の区域内の土地に、物置を建て増ししたいと言いました。木村さんは「事業が公告されたあとは、事業の妨げになる行為に許可が要る。許可がないと、除却を命じられることもあるよ」と止めました。市の区域内で組合が施行しているなら、許可を出すのは県知事ではなく市長です。石井さんは、建て増しをいったん見送り、許可の申請から始めることにしました。
根拠: 土地区画整理法 76条1項、土地区画整理法 76条4項
認可などの公告があった日から、換地処分の公告がある日までは、障害となる行為に許可が要ります。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
対象になるのは、土地の形質の変更や建物の新築・改築・増築です。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
移動の容易でない物件の設置や堆積も対象になります。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
石井さんは施行地区内で家を新築しようとしています。事業の障害になるおそれがあるので、許可が必要です。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
許可権者は施行者によって分かれます。国土交通大臣が施行するときは大臣、その他は都道府県知事です。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
市の区域内で個人施行者・組合・区画整理会社が施行するときや、市が施行するときは、その市の長が許可権者です。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
市の区域内で組合が施行しています。この区域内の建築には、県知事ではなく市長の許可が要ります。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
判定の流れ建築の許可を出す人
市の区域内では、個人施行者・組合・区画整理会社が施行するときも、市が施行するときも、市長が許可する。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
許可をするときは、施行者の意見を聴かなければなりません。
根拠: 土地区画整理法 76条2項
許可には、期限などの条件を付けられます。
根拠: 土地区画整理法 76条3項
無許可で行為をした者には、大臣または知事等が原状回復や物件の移転・除却を命じられます。
根拠: 土地区画整理法 76条4項
石井さんは無許可で物置を建てました。知事は石井さんに、相当の期限を定めて除却を命じられます。
根拠: 土地区画整理法 76条4項
覚えるコマ
大臣施行は大臣、市の区域内の個人・組合等は市長、その他は知事の許可。
間違えやすいところ：許可が要るのは、認可の公告の日後から換地処分の公告の日まで
施行地区内で建築等をするとき、許可をするのはだれか？ 大臣施行は大臣、市の区域内の個人・組合等は市長、その他は知事の許可。
市の区域内では市長、大臣施行なら大臣、その他は知事が許可権者です。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
市の区域内の建築もいつも知事の許可、ではありません。市長が許可権者になる場合があります。
根拠: 土地区画整理法 76条1項
換地処分とその効果約3分
この節でよく出るのは
- ★ 3回公告の日の翌日に、保留地は施行者が取得します。参加組合員に与…
工事が終わると、いよいよ換地処分です。ここで権利関係が確定します。
根拠: 土地区画整理法 103条1項
工事が完了した後、遅滞なくしなければなりません。
根拠: 土地区画整理法 103条2項
個人施行者・組合・区画整理会社・市町村などは、換地処分をしたら遅滞なく知事に届け出ます。
根拠: 土地区画整理法 103条3項
大臣は自分がしたとき、知事は届出があったときなどに、その旨を公告します。
根拠: 土地区画整理法 103条4項
公告があると、換地計画で定められた換地は、公告の日の翌日から元の宅地とみなされます。
根拠: 土地区画整理法 104条1項
換地を定めなかった元の宅地の権利は、公告のあった日が終了した時に消滅します。
根拠: 土地区画整理法 104条1項
清算金は、公告の日の翌日に確定します。
根拠: 土地区画整理法 104条8項
公告の日の翌日に、保留地は施行者が取得します。参加組合員に与えると換地計画に定めた宅地は、その参加組合員が取得します。
根拠: 土地区画整理法 104条10項、土地区画整理法 104条11項
施行により設置された公共施設は、公告の日の翌日から、原則としてその所在する市町村の管理に属します。
根拠: 土地区画整理法 106条1項
施行で新しい道路ができました。公告の日の翌日から、その道路は市の管理になります。
根拠: 土地区画整理法 106条1項
施行により行使する利益がなくなった地役権は、公告の日が終了した時に消滅します。
根拠: 土地区画整理法 104条4項
| 場面 | 内容 |
|---|---|
| 換地の扱い | 公告の日の翌日から元の宅地とみなす |
| 換地を定めない宅地の権利 | 公告のあった日が終了した時に消滅 |
| 清算金 | 公告の日の翌日に確定 |
| 公共施設 | 公告の日の翌日から市町村の管理に属する |
| 地役権 | 公告の日の翌日以後も元の宅地の上に存続する |
根拠: 土地区画整理法 104条1項、土地区画整理法 104条4項、土地区画整理法 104条8項、土地区画整理法 106条1項
覚えるコマ
換地は従前の宅地とみなされ、公共施設は市町村の管理に属する。
間違えやすいところ：保留地・清算金も同じ日（翌日）。公告の当日ではなく翌日に効果が出る
換地処分の公告の日の翌日に、何が起きるか？ 換地は従前の宅地とみなされ、公共施設は市町村の管理に属する。
まとめ
- 土地区画整理事業は、区画形質の変更と公共施設の新設・変更をする事業です。宅地には農地も含まれます。
- 個人施行者・区画整理会社・組合・都道府県・市町村が施行者になれます。区画整理会社は公開会社ではなれません。
- 組合は7人以上共同して定款と事業計画を定め、知事の認可で成立します。申請は市町村長を経由します。
- 設立認可には所有権者と借地権者それぞれ3分の2以上の同意と、地積の3分の2以上が必要です。
- 換地計画は2週間縦覧に供し、利害関係者は縦覧期間内に意見書を提出できます。
- 換地は照応の原則で定め、不均衡は清算金で調整します。清算金は換地計画に額を定めます。
- 仮換地の指定で移るのは使用収益だけで、所有権は換地処分の公告の日の翌日に移ります。
- 公告の日の翌日から、換地は元の宅地とみなされ、清算金は確定し、公共施設は市町村の管理に属します。