不動産取得税と固定資産税
この単元で分かること
- 不動産を買ったとき・建てたときに何の税がかかるのかを学びます。
- 固定資産税をだれが納めるのかを確かめます。
- 住宅の特例の数字（減額・割合・期間）を覚えます。
この単元のはじまりの場面
土地や家屋にかかる2つの税約1分
この節でよく出るのは
- ★ 2回手に入れたときにかかるのが不動産取得税で、課すのは都道府県で…
- ★ 2回取得したときは都道府県の不動産取得税。持っているあいだは市町…
土地や家屋を手に入れたときと、持ち続けているときで、かかる税金が違います。
根拠: 地方税法 342条第1項、地方税法 73条の2第1項
持ち続けているあいだ毎年かかるのが固定資産税で、課すのは市町村です。
根拠: 地方税法 342条第1項
左右の比較不動産取得税と固定資産税
売った人ではなく、取得した人が不動産取得税を納める。固定資産税は、その年の1月1日の所有者が納める。
根拠: 地方税法 73条の2第1項、地方税法 342条第1項、地方税法 343条第1項、地方税法 359条
覚えるコマ
取得税は道府県の税で取得者に、固定資産税は市町村の税で所有者に課する。
間違えやすいところ：固定資産税を道府県の税と考えてしまう。持っているあいだの税は市町村
不動産取得税と固定資産税は、だれが・どこへ納めるか？ 取得税は道府県の税で取得者に、固定資産税は市町村の税で所有者に課する。
どちらも市町村が課す、は誤りです。課す団体が違います。
根拠: 地方税法 73条の2第1項、地方税法 342条第1項
不動産取得税はだれに・いつかかるか約1分
この節でよく出るのは
- ★ 2回不動産取得税は、不動産の取得に対して、その不動産がある道府県…
納めるのは、その不動産を取得した人で、売った人ではありません。
根拠: 地方税法 73条の2第1項
家屋が新しく建ったときは、最初に使われた日か、最初に譲られた日を取得とみなします。
根拠: 地方税法 73条の2第2項
建った日から6か月たっても使われたり譲られたりしないときは、その日を取得とみなします。
根拠: 地方税法 73条の2第2項
時系列新築の家屋を取得したとみなす日
建った日がそのまま取得の日になるのではない。最初に使われるか譲られた日が、取得の日。
根拠: 地方税法 73条の2第2項
家屋を改築して価格が増えたときは、増えた部分を取得とみなして課税します。
根拠: 地方税法 73条の2第3項
みなと不動産が新築した家を、田中さんに譲りました。最初の譲渡があった日に、所有者となった譲受人の田中さんが取得したものとみなします。
根拠: 地方税法 73条の2第2項
覚えるコマ
最初の使用又は譲渡の日。6月を過ぎてもなければ、その日に取得とみなす。
間違えやすいところ：改築で価格が増加したときは、増加した価格について家屋の取得とみなして課税する
新築した家屋は、いつ取得したことになるか？ 最初の使用又は譲渡の日。6月を過ぎてもなければ、その日に取得とみなす。
新築の家屋は、最初に使われた日か、建ってから6か月を過ぎた日が取得の時期になります。
根拠: 地方税法 73条の2第2項
新築した日がそのまま取得の日になる、は誤りです。最初の使用又は譲渡の日です。
根拠: 地方税法 73条の2第2項
不動産取得税の計算と住宅の特例約2分
この節でよく出るのは
- ★ 2回課税標準となるべき額が免税点に満たないときは課税できません。…
課税標準（税金を計算するもとになる額）は、不動産を取得したときの価格で、改築とみなす場合は増えた価格です。
根拠: 地方税法 73条の13第1項、地方税法 73条の13第2項
標準税率は100分の4で、課税標準にこの率をかけます。ただし、住宅と土地を令和9年3月31日までに取得したときは、特例で100分の3です。
根拠: 地方税法 73条の15、地方税法 附則11条の2第1項
課税標準となるべき額が免税点に満たないときは課税できません。土地は16万円、家屋の建築は1戸66万円、その他は1戸34万円です。
根拠: 地方税法 73条の15の2第1項
住宅を建てたときは、1戸につき1,200万円を価格から引きます。
根拠: 地方税法 73条の14第1項
住宅のために買った土地は、税額から150万円などに税率をかけた額を減らします。
根拠: 地方税法 73条の24第1項
納期は、都道府県の条例で定めます。決まった月が法律にあるわけではありません。
根拠: 地方税法 73条の16
不動産取得税は、使い道を決めない普通税です。目的税ではありません。
根拠: 地方税法 4条第2項
| 場合 | 内容 |
|---|---|
| 国や都道府県、市町村などが不動産を取得しても | 不動産取得税は課されません |
| 相続や法人の合併による不動産の取得にも | 不動産取得税は課されません |
| 共有物を分けて取得するときも | もとの持分の割合を超えない部分の取得には課されません。超えた部分は課されます |
根拠: 地方税法 73条の3第1項、地方税法 73条の7第1号、地方税法 73条の7第2号、地方税法 73条の7第2号の3
課税標準になる価格は、台帳に登録された価格があれば、その価格です。売買代金ではありません。
根拠: 地方税法 73条の13第1項、地方税法 73条の21第1項
田中さんは2,000万円の住宅を新築しました。価格から1,200万円を引いた800万円が課税標準となり、税率（ここでは本則の4％）をかけて32万円になります。
根拠: 地方税法 73条の14第1項、地方税法 73条の24第1項
数字の比べ住宅の不動産取得税の計算（例）
1,200万円は、税額からではなく、価格から先に引く。残った800万円に4％をかけて32万円。住宅の取得は、令和9年3月31日まで特例で3％。
根拠: 地方税法 73条の15、地方税法 附則11条の2第1項、地方税法 73条の14第1項、地方税法 73条の24第1項
覚えるコマ
住宅の建築は1戸につき1,200万円を価格から控除。住宅用の土地は税額を減額。
間違えやすいところ：土地は課税標準ではなく、税額から減額する。控除は住宅の建築（家屋）
不動産取得税は、住宅でどう軽くなるか？ 住宅の建築は1戸につき1,200万円を価格から控除。住宅用の土地は税額を減額。
標準税率は4％、住宅は1,200万円の控除、土地は150万円などの減額です。
根拠: 地方税法 73条の15、地方税法 附則11条の2第1項、地方税法 73条の14第1項、地方税法 73条の24第1項
住宅の控除は税額から引く、は誤りです。まず価格（課税標準）から引きます。
根拠: 地方税法 73条の14第1項
固定資産税を納めるのはだれか約2分
固定資産税は、固定資産がある市町村が課します。
根拠: 地方税法 342条第1項
| 場合 | 納める人 |
|---|---|
| 原則 | その固定資産の所有者 |
| 家屋や土地を借りて使っている人（賃借人） | 納税義務者ではない。貸している所有者が納める |
| 質権や、100年より長い期間の地上権が付いた土地 | その質権者や地上権者 |
根拠: 地方税法 343条第1項
土地と家屋の所有者とは、登記簿や課税台帳に所有者として記録されている人です。
根拠: 地方税法 343条第2項
登記上の人が賦課期日の前に死亡しているときは、その日に現に持っている人が納めます。
根拠: 地方税法 343条第2項
田中さん夫婦が家を買ったのは、12月の終わりでした。登記も年内に済ませています。美咲さんが「来年の分は、前の持ち主が払うのでは」と聞きました。木村さんは「課税の基準は1月1日で、その日の所有者が納める。来年の1月1日の所有者は田中さん夫婦だから、納めるのも夫婦だ」と答えました。所有者かどうかは、登記簿や課税台帳に所有者として記録されているかで見ます。
根拠: 地方税法 343条第2項、地方税法 359条
課税の基準になる日は、その年度の初めの年の1月1日です。
根拠: 地方税法 359条
覚えるコマ
賦課期日（1月1日）に、登記簿等に所有者として登記・登録された者。
間違えやすいところ：賦課期日前に所有者が死亡等をしたときは、現に所有する者が納税義務者
固定資産税を納めるのは、だれか？ 賦課期日（1月1日）に、登記簿等に所有者として登記・登録された者。
前の年の所有者が納める、は誤りです。1月1日の所有者です。
根拠: 地方税法 359条
台帳と納付のしくみ約2分
市町村は、固定資産の価格を明らかにするため、固定資産課税台帳を必ず備えます。
根拠: 地方税法 380条第1項
土地と家屋について、課税台帳をもとにした名寄帳も備えます。
根拠: 地方税法 387条第1項
台帳に登録された価格に不服があるときは、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ます。
根拠: 地方税法 432条第1項
市町村内の他の土地や家屋の価格と比べられるよう、市町村長は縦覧帳簿を納税者の縦覧に供します。縦覧できるのは、毎年4月1日から、4月20日か最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間です。いつでも見られるわけではありません。
根拠: 地方税法 416条第1項
鉄道や発電など、二以上の市町村にわたる一定の固定資産は、道府県知事が評価し、市町村に配分して通知します。関係市町村が二以上の道府県に係るときは、総務大臣が行います。毎年3月31日までに行います。
根拠: 地方税法 389条第1項
納税義務者の求めがあれば、市町村長は、課税台帳の記載部分かその写しを閲覧に供します。住所を明らかにすると生命や身体に危害のおそれがあるときは、その部分に措置をしたものを閲覧に供せます。
根拠: 地方税法 382条の2第1項
家屋を有償で借りている人も、その家屋と敷地の記載部分を閲覧できます。
根拠: 地方税法 382条の2第1項、地方税法施行令 52条の14第3号
田中さんは評価額が高いと思いました。市役所に文句を言うのではなく、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ます。
根拠: 地方税法 432条第1項
覚えるコマ
台帳・名寄帳の備付けは市町村。価格の不服は審査委員会に審査の申出。
間違えやすいところ：不服の申出先を、都道府県知事や市町村長と考えてしまう
固定資産課税台帳は、だれが備え、不服はどこへ申し出るか？ 台帳・名寄帳の備付けは市町村。価格の不服は審査委員会に審査の申出。
台帳の備付けも名寄帳の備付けも市町村の仕事。価格の不服は審査の申出です。
根拠: 地方税法 380条第1項、地方税法 387条第1項、地方税法 432条第1項
台帳は必要に応じて備えればよい、は誤りです。備えなければなりません。
根拠: 地方税法 380条第1項
固定資産税の課税標準と住宅の特例約2分
この節でよく出るのは
- ★ 3回そのうち200平方メートル以下の部分は、小規模住宅用地として…
- ★ 3回大輔さんは200平方メートルの土地に家を建てました。土地は小…
- ★ 3回住宅用地は3分の1、小規模なら6分の1。新築住宅は3年（中高…
課税標準は、基準年度の賦課期日における価格で、台帳に登録されたものです。
根拠: 地方税法 349条第1項
次の年度は、基準年度の課税標準の基礎になった価格を使い、毎年評価し直すわけではありません。
根拠: 地方税法 349条第2項
大輔さんは「毎年の固定資産税を安くする仕組みはありませんか」と聞きました。木村さんは「人が住む家の敷地は、課税標準が価格の3分の1になる。200平方メートル以下の部分は、さらに6分の1だ」と教えました。田中さんの家の敷地は200平方メートルで、住宅用地の特例を使えます。
根拠: 地方税法 349条の3の2第1項、地方税法 349条の3の2第2項、地方税法 附則15条の6第1項
人の住む家の敷地（住宅用地）は、課税標準が価格の3分の1になります。
根拠: 地方税法 349条の3の2第1項
そのうち200平方メートル以下の部分は、小規模住宅用地として6分の1になります。
根拠: 地方税法 349条の3の2第2項
数字の比べ住宅用地の課税標準（価格に対する割合）
住宅用地は3分の1。そのうち200平方メートル以下の部分は、小規模住宅用地として6分の1。
根拠: 地方税法 349条の3の2第1項、地方税法 349条の3の2第2項
標準税率は100分の1.4で、免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。比べるのは課税標準となるべき額で、税額ではありません。
根拠: 地方税法 350条第1項、地方税法 351条
新しく建てた住宅は、3年度分の税額が半分になります。中高層の耐火建築物なら5年度分です。
根拠: 地方税法 附則15条の6第1項、地方税法 附則15条の6第2項
認定長期優良住宅なら5年度分、そのうち中高層の耐火建築物なら7年度分が半分になります。
根拠: 地方税法 附則15条の7第1項、地方税法 附則15条の7第2項
大輔さんは200平方メートルの土地に家を建てました。土地は小規模住宅用地で6分の1、家は3年度分が半分です。
根拠: 地方税法 349条の3の2第2項、地方税法 附則15条の6第1項
覚えるコマ
住宅用地は価格の3分の1、200平方メートル以下の部分は6分の1。
間違えやすいところ：6分の1になるのは小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）だけ
住宅用地は、固定資産税の課税標準がどうなるか？ 住宅用地は価格の3分の1、200平方メートル以下の部分は6分の1。
新築住宅は3年度分、認定長期優良住宅は5年度分、税額の2分の1を減額。
間違えやすいところ：中高層耐火の建築物は、それぞれ2年ずつ長い（5年度分・7年度分）
新築住宅の固定資産税は、何年度分が半分になるか？ 新築住宅は3年度分、認定長期優良住宅は5年度分、税額の2分の1を減額。
住宅用地は3分の1、小規模なら6分の1。新築住宅は3年（中高層は5年）半分です。
根拠: 地方税法 349条の3の2第1項、地方税法 附則15条の6第2項
新築住宅の減額は税額の全額、は誤りです。税額の2分の1です。
根拠: 地方税法 附則15条の6第1項
この単元の数字約1分
| 項目 | 数字 |
|---|---|
| 不動産取得税の標準税率 | 100分の4（住宅・土地の取得は令和9年3月31日まで特例で100分の3） |
| 不動産取得税の免税点 | 課税標準となるべき額が土地16万円・家屋の建築66万円・その他34万円未満は課税できない |
| 住宅の課税標準の控除 | 1戸につき1,200万円 |
| 固定資産税の標準税率 | 100分の1.4 |
| 固定資産税の免税点 | 課税標準となるべき額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円未満は課税できない |
| 住宅用地の課税標準 | 3分の1（200平方メートル以下の部分は6分の1） |
| 新築住宅の税額の減額 | 3年度分（中高層は5年度分）、税額の2分の1 |
| 認定長期優良住宅の税額の減額 | 5年度分（中高層は7年度分）、税額の2分の1 |
根拠: 地方税法 73条の15、地方税法 附則11条の2第1項、地方税法 73条の15の2第1項、地方税法 73条の14第1項、地方税法 350条第1項、地方税法 351条、地方税法 349条の3の2第1項、地方税法 349条の3の2第2項、地方税法 附則15条の6第1項、地方税法 附則15条の7第1項、地方税法 附則15条の7第2項
佐藤さんは数字だけを覚えたいと考えました。税率は4％と1.4％、免税点はどちらも3種類、減額は税額の半分です。
根拠: 地方税法 73条の15の2第1項、地方税法 351条、地方税法 附則15条の6第1項
2つの税の免税点を入れ替える、は誤りです。土地は16万円と30万円でちがいます。免税点を税額で判断する、も誤りです。比べるのは課税標準となるべき額です。
根拠: 地方税法 73条の15の2第1項、地方税法 351条
覚えるコマ
取得税は土地16万円・建築66万円、固定資産税は土地30万円・家屋20万円。
間違えやすいところ：取得税の「その他」は34万円。固定資産税には償却資産150万円もある
免税点は、取得税と固定資産税でいくらか？ 取得税は土地16万円・建築66万円、固定資産税は土地30万円・家屋20万円。
数字は、どちらの税の、どの区分のものかをセットで覚えます。
根拠: 地方税法 349条の3の2第2項、地方税法 附則15条の6第1項
本試験では「Aが新築した住宅の不動産取得税」のように出ます。本則の標準税率は4％（住宅・土地は特例で3％）です。住宅は1戸につき1,200万円を価格から引きます。
根拠: 地方税法 73条の15、地方税法 附則11条の2第1項、地方税法 73条の14第1項