宅地建物取引士（登録・資格証・専任）
この単元で分かること
この単元のはじまりの場面
佐藤さくらさんは、宅建試験に合格したら、すぐに重要事項の説明をしたいと思っています。ところが木村健一さんは「合格しただけでは、説明の席にはまだ座れないんだ」と言いました。合格のあとに、登録と取引士証の交付が要るからです。佐藤さんは、取引士になるまでの3つの段階を覚えることになりました。
宅地建物取引士とは約1分
取引士になるには、試験に合格し、実務経験を積み、登録を受けるという流れがあり、試験だけでは足りません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項
時系列取引士になるまでの道
実務経験が2年に満たなくても、国土交通大臣が同等以上と認めれば登録できる。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項、宅地建物取引業法施行規則 13条の15、宅地建物取引業法 22条の2第1項
木村健一さんは宅建試験に合格しました。木村さんは2年以上の実務経験を積んで、登録を受けました。登録のあと、取引士証の交付を受けて、初めて説明の場に立てます。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項、宅地建物取引業法施行規則 13条の15
取引士には、試験・登録・取引士証の3つの段階があります。どれが欠けても業務はできません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項、宅地建物取引業法 22条の2第1項
試験に合格すれば、すぐに重要事項の説明ができる、は誤りです。登録と取引士証の交付が必要です。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第1項
登録の要件と登録先約1分
登録を受けられるのは、試験に合格した人で、2年以上の実務経験がある人です。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項、宅地建物取引業法施行規則 13条の15
実務経験が2年に満たなくても、国土交通大臣が同等以上の能力を認めれば登録できます。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項
登録は、試験を行った都道府県知事にします。自分の住所地ではありません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項
2つ以上の都道府県で合格した人は、どれか1つの知事の登録だけを受けられます。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項
木村健一さんはA県で試験に合格し、その後、引っ越してB県に住んでいます。それでも、登録は試験を行ったA県知事にするので、住所がB県だからといってB県知事になるわけではありません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項
覚えるコマ
試験を行った都道府県知事に登録する。住所地ではない。
間違えやすいところ：住所地や勤務先で決まると間違える。登録先は、試験を行った都道府県
取引士の登録は、どこの知事にするのか？ 試験を行った都道府県知事に登録する。住所地ではない。
登録先は試験を行った都道府県です。住所や勤務地ではありません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項
登録には宅建業者への勤務が必須、は誤りです。条文は勤務を要件にしていません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項
欠格事由約2分
一定の事情がある人は、登録を受けられません。試験に合格していても同じです。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項
営業について大人と同じ行為能力がない未成年者、破産して復権を得ない人などです。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項1号、宅地建物取引業法 18条1項2号
不正な手段で免許を受けたことなどで免許を取り消され、その日から5年を経過しない人も欠格です。拘禁刑以上の刑を受けてから5年を経過しない人も同じです。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項3号、宅地建物取引業法 18条1項6号
罰金刑で欠格になるのは、この法律や刑法の特定の罪だけです。道路交通法違反の罰金は含まれません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項7号
暴力団員も欠格です。事務の禁止を受け、その期間中に自分の申請で登録を消した人も、期間が満了するまで登録を受けられません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項8号、宅地建物取引業法 18条1項11号
数字の比べ欠格が解けるまでの年数
破産は、復権を得ればその日から登録を受けられる。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項2号、宅地建物取引業法 18条1項3号、宅地建物取引業法 18条1項6号、宅地建物取引業法 18条1項7号
登録を希望する人は以前、暴行の罪で罰金刑を受けました。暴行は欠格に入る罪なので、刑の執行を終えてから5年たつまで登録を受けられません。その人は2年前に執行を終えたばかりで、まだ登録できません。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項7号
覚えるコマ
欠格は5年が中心。破産は、復権を得れば5年を待たずに登録できる。
間違えやすいところ：罰金刑なら、どんな罪でも欠格になると間違える。宅建業法違反など特定の罪だけ
登録の欠格は、いつまで続くのか？ 欠格は5年が中心。破産は、復権を得れば5年を待たずに登録できる。
欠格が解けるまでの年数は、おおむね5年です。ただし破産は、復権を得れば5年を待たずに登録できます。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項2号
破産したら一生登録できない、は誤りです。復権を得れば登録できます。
根拠: 宅地建物取引業法 18条1項2号
登録の移転・変更・届出約1分
この節でよく出るのは
- ★ 2回取引士である木村健一さんは結婚して姓が変わりました。木村さん…
他の都道府県の事務所で働くときは、登録を移せます。移すかどうかは自由で、義務ではありません。
根拠: 宅地建物取引業法 19条の2
移転の申請は、移転先の知事に、今の登録の知事を経由して出します。事務の禁止中で、期間が満了していないときは移転できません。
根拠: 宅地建物取引業法 19条の2
| 場面 | 届け出る人 | 期限 | すること |
|---|---|---|---|
| 登録の内容が変わったとき | 本人 | 遅滞なく | 変更の登録を申請します。勤務先の宅地建物取引業者（宅建業者）の名前や免許証番号が変わったときも同じです。住所や本籍が変わったときも同じで、取引士証の交付を受けていない登録者も申請します。 |
| 氏名や住所が変わったとき | 本人 | 遅滞なく | 変更の登録に合わせて、取引士証の書換え交付も申請します。 |
| 登録者が亡くなったとき | 相続人 | 知った日から30日以内 | 届け出ます。 |
| 欠格に当たる事情ができたとき | 本人 | その日から30日以内 | 届け出ます。 |
| 心身の故障で事務を正しく行えないとき | 本人だけでなく、法定代理人や同居の親族も | その日から30日以内 | 届け出ます。 |
根拠: 宅地建物取引業法 20条、宅地建物取引業法 18条2項、宅地建物取引業法施行規則 14条の2の2第1項1号、宅地建物取引業法施行規則 14条の13、宅地建物取引業法 21条、宅地建物取引業法 21条2号、宅地建物取引業法 21条3号
取引士である木村健一さんは結婚して姓が変わりました。木村さんは氏名の変更を、遅滞なく変更の登録で申請します。勤務先の宅建業者を変えたときも、同じく変更の登録が必要です。
根拠: 宅地建物取引業法 20条
覚えるコマ
変更の登録は遅滞なく。死亡・欠格の届出は30日以内。
間違えやすいところ：変更の登録まで30日以内と間違える。登録事項の変更は、遅滞なく申請する
登録事項の変更と、死亡・欠格の届出は、期間がどう違うか？ 変更の登録は遅滞なく。死亡・欠格の届出は30日以内。
変更の登録は遅滞なく、死亡・欠格・心身の故障の届出は30日以内です。同じ届出でも期限が違います。
根拠: 宅地建物取引業法 20条、宅地建物取引業法 21条
勤務先の宅建業者を変えても、登録の変更は不要、は誤りです。勤務先も登録の対象です。
根拠: 宅地建物取引業法 20条
登録の消除約1分
登録が消されることを消除といいます。知事は、一定のときに消除します。
根拠: 宅地建物取引業法 22条
本人が消除を申請したとき、死亡や欠格の事情の届出があったとき、死亡の事実が分かったときなどです。不正受験で合格の決定を取り消されたときも消除されます。
根拠: 宅地建物取引業法 22条1号、宅地建物取引業法 22条2号、宅地建物取引業法 22条3号、宅地建物取引業法 22条4号
不正な手段で登録や取引士証の交付を受けたときや、事務の禁止処分に違反したときは、必ず消除されます。
根拠: 宅地建物取引業法 68条の2、宅地建物取引業法 68条の2第1項2号
不正な手段で合格した人は、合格の決定が取り消されました。知事は、その人の登録を消除します。あわせて、その人は3年以内の期間、試験を受けられなくなることがあります。
根拠: 宅地建物取引業法 22条4号、宅地建物取引業法 17条3項
消除は知事の処分です。本人がやめる場合も、欠格に当たる場合も、同じ消除という形になります。
根拠: 宅地建物取引業法 22条
本人が申し出なくても、死亡の事実が分かれば登録はそのまま、は誤りです。判明すれば消除されます。
根拠: 宅地建物取引業法 22条3号
取引士証の交付と有効期間約2分
木村健一さんの取引士証が、5年の有効期間の終わりに近づいています。更新のために、木村さんは申請前6か月以内の講習を受けに行きました。佐藤さんが「合格したあとにも講習はありますか」と聞きました。木村さんは「合格から1年以内に申請するなら、講習は要らないよ」と答えました。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第2項、宅地建物取引業法 22条の2第3項
登録を受けた人は、知事に取引士証の交付を申請できます。取引士証があって初めて、宅地建物取引士として働けます。取引士証には、希望すれば旧姓を併記することが認められています。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第1項
交付には、申請前6か月以内に行われた指定の講習を受けます。試験に合格した日から1年以内の申請なら、講習は要りません。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第2項、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 規則14条の11関係
取引士証の有効期間は5年で、更新は申請によって行います。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第3項、宅地建物取引業法 22条の3第1項
更新も、新しい取引士証の交付を申請する形で行います。更新のときは、申請前6か月以内の講習を受けます。
根拠: 宅地建物取引業法施行規則 14条の16、宅地建物取引業法 22条の3第2項
左右の比較取引士証の交付と講習
有効期間の更新は、新しい取引士証の交付を申請する形で行う。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第2項、宅地建物取引業法 22条の2第3項、宅地建物取引業法施行規則 14条の16
木村健一さんは3月に合格し、その年の秋に取引士証の交付を受けました。合格から1年以内なので、講習を受けずに交付を受けられます。5年後に有効期間の更新を申請します。今度は指定の講習を受けます。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第2項、宅地建物取引業法施行規則 14条の16
覚えるコマ
交付には申請前6月以内の講習が必要。合格から1年以内なら免除。
間違えやすいところ：移転に伴う交付の申請も講習は免除される。有効期間は5年
取引士証の交付を受けるには、講習が要るか？ 交付には申請前6月以内の講習が必要。合格から1年以内なら免除。
講習が要るか要らないかは、合格からの期間で決まります。合格から1年以内なら講習は免除（受けなくてよいこと）です。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第2項
取引士証の有効期間は10年、は誤りです。5年です。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第3項
取引士証の返納・提出・提示約2分
登録が消除されたときや、取引士証が効力を失ったときは、速やかに知事へ返納します。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第6項
事務の禁止処分を受けたときは、速やかに知事へ提出します。禁止の期間が満了し、返還を求めれば、知事は直ちに返します。提出しないと、10万円以下の過料に処せられることがあります。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第7項、宅地建物取引業法 22条の2第8項、宅地建物取引業法 86条
登録を移した場合は、前の取引士証は効力を失います。移転と同時に交付を申請すれば、前の残りの期間が新しい証の有効期間になります。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第4項、宅地建物取引業法 22条の2第5項
取引の関係者から請求があれば、取引士は取引士証を提示します。住所欄には、容易にはがせるシールを貼ったまま提示してもかまいません。従業者証明書は取引士証とは別のもので、取引士も代表者も携帯し、請求があれば提示します。取引士証や従業者名簿を示しても、代わりにはなりません。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の4、宅地建物取引業法 48条2項、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第48条第1項関係、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第22条の4関係
取引士である木村健一さんは登録をB県からA県に移し、同時に新しい取引士証の交付を申請します。新しい証の有効期間は、前の証の残りの期間と同じです。前の証は効力を失うので、返納します。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第5項、宅地建物取引業法 22条の2第4項
覚えるコマ
移転すると従前の証は効力を失う。同時申請なら残期間が有効期間。
間違えやすいところ：新しい証が5年になると間違える。移転に伴う交付は、従前の残期間
登録を移転すると、取引士証はどうなるか？ 移転すると従前の証は効力を失う。同時申請なら残期間が有効期間。
消除や失効は返納、事務禁止は提出。禁止が終われば返還される。
間違えやすいところ：事務禁止のときも返納と間違える。提出した証は、期間満了後に請求すれば直ちに返還される
取引士証は、どんなときに返納し、どんなときに提出するか？ 消除や失効は返納、事務禁止は提出。禁止が終われば返還される。
返納と提出は場面が違います。消除や失効は返納、事務の禁止は提出です。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第6項、宅地建物取引業法 22条の2第7項
事務の禁止中も、取引士証を持ったままでよい、は誤りです。知事に提出します。
根拠: 宅地建物取引業法 22条の2第7項
指示と事務の禁止約1分
知事は、取引士が次のような場合に当てはまるとき、必要な指示ができます。取引士は信用を傷つける行為も慎むもので、職務に直接関係しない私的な行為も含まれます。
根拠: 宅地建物取引業法 68条1項、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第15条の2関係
| 区分 | 指示の理由になる行為 |
|---|---|
| 1号 | 自分が専任として働く事務所とは別の事務所について、専任の取引士だと表示することを許したとき |
| 2号 | 名義の使用を許し、他人が取引士だと表示したとき |
| 3号 | 取引士の事務で不正や著しく不当な行為をしたとき |
根拠: 宅地建物取引業法 68条1項1号、宅地建物取引業法 68条1項2号、宅地建物取引業法 68条1項3号
これらに当たるときや、指示に従わないときは、1年以内の期間を定めて、取引士としての事務を禁止できます。
根拠: 宅地建物取引業法 68条2項
他の都道府県の登録を受けている取引士にも、その区域で同じ指示と禁止ができます。
根拠: 宅地建物取引業法 68条3項、宅地建物取引業法 68条4項
取引士である木村健一さんは、自分が専任として働く事務所とは別の事務所について、専任の取引士だと表示することを許しました。知事は木村さんに指示を出します。木村さんが従わなければ、1年以内の事務の禁止処分を受けます。
根拠: 宅地建物取引業法 68条1項1号、宅地建物取引業法 68条2項
覚えるコマ
指示に従わないと、1年以内の事務禁止ができる。
間違えやすいところ：他県で登録を受けた取引士にできるのは、指示と事務禁止まで
指示に従わない取引士に対して、知事はどうできるか？ 指示に従わないと、1年以内の事務禁止ができる。
指示と禁止は、重ねて使われることがあります。指示に従わなければ禁止もでき、禁止の期間は1年以内です。
根拠: 宅地建物取引業法 68条2項
専任の取引士と案内所約2分
この節でよく出るのは
- ★ 3回専任の取引士が足りなくなったときは、2週間以内に、必要な措置…
大野誠社長が、隣の県に出す支店の準備を進めています。支店には専任の宅建士が要るため、社長は「木村さんに、今の事務所と支店を兼ねてもらおう」と言いました。木村さんは「専任は、その事務所に常勤して専らその業務に従事する人のことなんだ。別の事務所の専任は兼ねられないよ」と答えました。
根拠: 宅地建物取引業法 31条の3第1項、宅地建物取引業法 68条1項1号
宅地建物取引業者は、事務所ごとに、省令で定める数の専任の取引士を置きます。専任とは、その事務所に常勤して、専らその業務に従事する人です。専任の取引士の氏名は、免許の申請書には書きますが、宅地建物取引業者名簿には載りません。この名簿は、一般の閲覧に供されます。
根拠: 宅地建物取引業法 31条の3第1項、宅地建物取引業法 4条1項5号、宅地建物取引業法 8条2項2号、宅地建物取引業法 10条
宅建業者本人や法人の役員が取引士のときは、自分が主に業務をする事務所で、専任の取引士とみなされます。
根拠: 宅地建物取引業法 31条の3第2項
専任の取引士が足りなくなったときは、2週間以内に、必要な措置をとります。
根拠: 宅地建物取引業法 31条の3第3項
契約を結んだり、申込みを受けたりする案内所にも、専任の取引士を置きます。契約も申込みもしない案内所には、置く必要はありません。
根拠: 宅地建物取引業法 31条の3第1項
判定の流れ案内所に専任の取引士は要るか
案内所を出すときは、あらかじめ場所・期間・取引士の氏名などを届け出る。
根拠: 宅地建物取引業法 31条の3第1項、宅地建物取引業法 50条2項
みなと不動産が、新築マンションの現地に案内所を出しました。そこで契約を結ぶので、専任の取引士を1人以上置きます。設置の前に、免許権者と案内所のある県の知事に届け出ます。
根拠: 宅地建物取引業法 50条2項、宅地建物取引業法 31条の3第1項
覚えるコマ
事務所は従事者数の5分の1以上、案内所等は1人以上。
間違えやすいところ：契約も申込みもしない案内所には、専任の取引士を置かなくてよい
専任の取引士は、事務所と案内所に何人置くのか？ 事務所は従事者数の5分の1以上、案内所等は1人以上。
案内所には常に専任の取引士が必要、は誤りです。契約も申込みもしない案内所には要りません。
根拠: 宅地建物取引業法 31条の3第1項
まとめ
- 取引士になるには、試験合格・登録・取引士証の3つが要る。
- 登録先は、試験を行った都道府県知事。住所地ではない。
- 実務経験は2年。満たなくても大臣の認定で登録できる。
- 欠格は、破産・刑・暴力団など。おおむね5年で解ける。
- 変更の登録は遅滞なく、死亡や欠格の届出は30日以内。
- 取引士証の有効期間は5年。更新には講習が関係する。
- 事務の禁止は1年以内。指示に従わないときなどにされる。
- 事務所と案内所には、専任の取引士を省令の数だけ置く。