住宅瑕疵担保履行法
この単元で分かること
- 誰が資力確保措置の義務を負うのか、その場面を学びます。
- 保証金の供託と責任保険で、それぞれ何が要件になるのかを学びます。
- 届出と新規契約の制限が、どんな流れになっているのかを学びます。
この単元のはじまりの場面
秋、みなと不動産が売り出す新築の建売を、田中大輔さん夫婦が気に入りました。大輔さんは「引渡しのあとで欠陥が見つかったとき、売った会社がつぶれていたら、直してもらえないのでは」と心配しました。木村健一さんは「そうならないよう、自分で売る宅建業者は、責任を果たすお金を前もって用意するんだ」と答えました。方法は、法務局などの供託所に保証金を預けるか、保険に入るかの2つです。佐藤さくらさんは、その2つの違いを覚えることになりました。
住宅瑕疵担保履行法とは約1分
新築の住宅は、引き渡された後に欠陥が見つかることがあります。売った宅建業者が倒産していたら、直してもらえません。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条1項
そこで、宅建業者が必ず責任を果たせるようにする法律が、住宅瑕疵担保履行法です。宅建業者に、責任を果たすためのお金を前もって確保させます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
確保の方法は2つで、保証金を供託するか、責任保険に入るかを選びます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項
人物関係図買主を守るお金のおき場所
売主の宅建業者が果たせないときのために、保証金を預けておく。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
みなと不動産は、新築住宅を田中さんに引き渡しました。数年後、構造の欠陥が見つかりました。みなと不動産が倒産していても、田中さんは供託された保証金や保険から救済を受けられます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
この法律は、売主の責任そのものを定めるものではありません。責任を果たすためのお金を確保する法律です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条5項
住宅・新築住宅の定義約1分
住宅とは、人の居住の用に供する家屋、または家屋の部分です。人の居住以外の用に供する部分と共用する部分も含まれます。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 2条1項
専ら店舗として使う建物は住宅ではないので、この法律の対象外です。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 2条1項
新築住宅とは、新たに建てられた住宅で、まだ人が住んだことのないものです。完成から1年を過ぎたものは除きます。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 2条2項
一度でも住んだ住宅は、完成から1年以内でも新築住宅ではありません。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 2条2項
判定の流れ新築住宅にあたるか
住んだことがなく、完成から1年以内のものだけが新築住宅。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 2条2項
みなと不動産が建てた住宅は、完成から半年たちますが、まだだれも住んでいません。これは新築住宅です。完成から1年を過ぎると、未入居でも新築住宅ではなくなります。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 2条2項
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新たに建設され、まだ人が居住していない、完成から1年以内の住宅。
間違えやすいところ：未入居でも、完成から1年を経過すれば新築住宅でない
新築住宅とは、どんな住宅か？ 新たに建設され、まだ人が居住していない、完成から1年以内の住宅。
新築かどうかは、入居があったかどうかと、完成からの1年で決まります。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 2条2項
だれも住んでいなければ、完成から何年たっても新築住宅、は誤りです。完成から1年を過ぎると新築住宅ではありません。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 2条2項
売主の担保責任約1分
新築住宅の売買では、売主は、引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分などの瑕疵について責任を負います。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条1項
この責任は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が定める特例です。民法の担保責任の規定を、10年間にわたって適用するものです。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条1項
この責任を軽くする特約で、買主に不利なものは無効です。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条2項
みなと不動産は、新築住宅を田中さんに引き渡しました。7年後に、構造耐力上主要な部分の欠陥が見つかりました。田中さんは、みなと不動産に担保責任を追及できます。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条1項
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引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分等の瑕疵に責任を負う。
間違えやすいところ：この責任を軽くする、買主に不利な特約は無効
新築住宅の売主は、何年間、何について責任を負うか？ 引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分等の瑕疵に責任を負う。
10年という長い期間と、構造耐力上主要な部分などに限られる対象が、この責任の特徴です。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条1項
引渡しから2年で、売主の責任は終わる、は誤りです。10年間です。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条1項
資力確保措置の義務者約1分
資力確保の義務を負うのは、自ら売主となって新築住宅を引き渡した宅建業者です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
みなと不動産は、山本さんの新築住宅の売却を媒介しただけです。媒介だけでは、資力確保の義務を負いません。自ら買い取って田中さんに売ったなら、義務を負います。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
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自ら売主で、買主が業者でない新築住宅。媒介・賃貸・店舗専用は対象外。
間違えやすいところ：買主が宅地建物取引業者の新築住宅は、対象から除かれる
資力確保措置の義務を負うのは、どんな取引の売主か？ 自ら売主で、買主が業者でない新築住宅。媒介・賃貸・店舗専用は対象外。
売主が責任を負わないという特約を付けても、買主に不利な特約は無効なので、売主の責任は残ります。責任が残る以上、資力確保の義務も免れません。
根拠: 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条2項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
買主が建設業者でも、宅建業者でなければ対象です。また、媒介した業者や買主が保険に入っても、自ら売主の業者は、自分で供託か保険をしなければなりません。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項2号ロ、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
保証金の供託約1分
この節でよく出るのは
- ★ 2回みなと不動産は、基準日の前10年間に、30戸の新築住宅を引き…
| 観点 | 供託の決まり |
|---|---|
| 時期 | 毎年、基準日から3週間を経過する日までの間に供託する |
| 基準日 | 毎年3月31日 |
| 対象 | 基準日の前10年間に引き渡した新築住宅 |
| 数え方 | 床面積の合計が55平方メートル以下の住宅は、2戸をもって1戸とする |
| 供託先 | 主たる事務所の最寄りの供託所 |
| 充てられるもの | 国債証券など |
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条3項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条6項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条5項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行令 6条
みなと不動産は、基準日の前10年間に、30戸の新築住宅を引き渡しました。基準日から3週間を経過する日までの間に、その戸数に応じた保証金を、主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
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基準日から3週間を経過する日までに、最寄りの供託所へ供託する。
間違えやすいところ：基準日は毎年3月31日。基準日前10年間に引き渡した新築住宅が対象
供託は、いつまでに、どこへ、何を対象にするか？ 基準日から3週間を経過する日までに、最寄りの供託所へ供託する。
基準日は3月31日、供託は3週間以内、対象は前10年間です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
供託するのは、直近1年に引き渡した新築住宅の分だけ、は誤りです。前10年間です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
責任保険契約の要件約1分
この節でよく出るのは
- ★ 3回保険料を支払うのは宅地建物取引業者です。その業者が責任を果た…
- ★ 3回保険金額は2,000万円以上、有効期間は引渡しの時から10年…
- ★ 2回保険金額2,000万円以上、期間10年以上が要件です。証券を…
保証金の代わりに、責任保険契約を結ぶこともできます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項
保険料を支払うのは宅地建物取引業者です。その業者が責任を果たさないときは、買主の請求で損害がてん補されます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項1号、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項2号
保険金額は2,000万円以上、有効期間は引渡しの時から10年以上です。大臣の承認がない限り、変更や解除はできません。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項3号、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項4号、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項5号
保険契約を結び、保険証券を買主に渡した住宅は、保証金の算定から除かれます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条2項
左右の比較保証金の供託と責任保険
保険証券を渡した住宅は、保証金の算定から除く。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条6項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条2項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項1号、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項2号、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項3号、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項4号、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項5号
みなと不動産は、新築住宅の責任保険契約を結び、保険証券を田中さんに渡しました。この住宅は、保証金の供託の算定から外れます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条2項
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保険金額は2,000万円以上、有効期間は引渡しの時から10年以上。
間違えやすいところ：供託と違い、保険証券を交付した住宅は供託の算定から除く
責任保険契約の要件は、金額と期間でどう決まっているか？ 保険金額は2,000万円以上、有効期間は引渡しの時から10年以上。
保険金額2,000万円以上、期間10年以上が要件です。証券を渡した住宅は算定から除きます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項3号、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項4号
責任保険契約の保険金額は1,000万円以上でよい、は誤りです。2,000万円以上です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条7項3号
基準日ごとの届出と新規契約の制限約2分
この節でよく出るのは
- ★ 3回みなと不動産は、基準日の前10年に新築住宅を引き渡しましたが…
- ★ 2回木村さんは、壁のカレンダーの3月31日に丸をつけました。「こ…
- ★ 2回契約を結べなくなるのは、基準日の翌日から起算して50日を経過…
木村さんは、壁のカレンダーの3月31日に丸をつけました。「ここが基準日だ。供託と届出の両方をしないと、翌日から50日を過ぎたら、自分が売主の新築は新しく契約できないよ」と話しました。基準日の翌日から数えて50日が、分かれ目です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 13条
新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、供託や保険の状況を届け出ます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 12条1項
引き渡した新築住宅がなければ、届出をする必要はありません。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 12条1項
供託と届出の両方をしないと、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を結べません。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 13条
契約を結べなくなるのは、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後です。媒介や、他人が売主となる契約は制限されません。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 13条
不足額を供託し、免許権者の確認を受ければ、その日以後は結べます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 13条
時系列基準日から新規契約の制限まで
不足額を供託して確認を受ければ、また結べる。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 13条
みなと不動産は、基準日の前10年に新築住宅を引き渡しましたが、供託も届出もしませんでした。基準日の翌日から50日を過ぎると、みなと不動産は新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を結べません。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 13条
覚えるコマ
基準日の翌日から50日を経過した日以後は、新規の売買契約を結べない。
間違えやすいところ：制限されるのは自ら売主の新築住宅の契約だけ。媒介は制限されない
供託と届出をしないと、いつから新規契約ができなくなるか？ 基準日の翌日から50日を経過した日以後は、新規の売買契約を結べない。
50日を過ぎると契約できません。不足額を供託して確認を受ければ、再び結べます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 13条
供託か届出のどちらかをすれば、契約を続けられる、は誤りです。両方が必要です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 13条
届出の期限は、基準日から3週間以内です。新規契約の制限が始まる50日とは別の期間です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行規則 16条
買主への説明と、還付・不足額約2分
この節でよく出るのは
- ★ 3回契約の日が近づき、田中さん夫婦が「もしものとき、どこに請求す…
- ★ 2回保証金を供託している宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主…
契約の日が近づき、田中さん夫婦が「もしものとき、どこに請求すればいいのですか」と聞きました。木村さんは、保証金を預けた供託所の所在地などを書いた書面を渡して、契約を結ぶまでに説明しました。買主の承諾があれば、書面の代わりに電子データで提供することもできます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 15条1項
保証金を供託している宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に、契約を結ぶまでに書面で説明します。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 15条1項
説明するのは、供託所の所在地などです。買主の承諾を得れば、電磁的方法で提供できます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 15条1項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 15条2項
買主は、保証金について、他の債権者（お金を受け取る側）に先立って弁済を受けられます。還付の請求は、法律が定める場合に限られます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 15条1項
還付で保証金が基準額に足りなくなったときは、定められた日から2週間以内に不足額を供託します。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項
みなと不動産は、新築住宅を田中さんに売ります。みなと不動産は、契約までに、保証金を供託した供託所の所在地を書面で説明します。田中さんが承諾すれば、電子で送ることもできます。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 15条1項
覚えるコマ
供託している業者が、契約までに書面で供託所の所在地などを説明する。
間違えやすいところ：責任保険契約の場合は、この説明義務を負わない（運用）
新築住宅の買主への説明は、だれが、いつまでに、何を説明するか？ 供託している業者が、契約までに書面で供託所の所在地などを説明する。
説明は契約までです。不足額の供託は2週間以内です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 15条1項
保証金を供託している宅建業者でも、買主への説明は要らない、は誤りです。説明の義務があります。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 15条1項
罰則と監督処分約1分
供託と届出をしないまま新規契約を結ぶと、1年以下の拘禁刑か100万円以下の罰金です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 40条、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 40条2号
届出をせず、またはうその届出をすると、50万円以下の罰金です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 42条
届出などの違反には、免許権者が必要な指示ができます。業務停止の事由になることもあります。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 12条1項
みなと不動産は、届出をしないまま新規契約を結びました。みなと不動産は、罰金の対象になり、業務停止を命じられることもあります。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 40条2号
契約の制限違反は重く、届出違反は50万円以下です。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 40条、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 42条
届出をしなくても、罰則はない、は誤りです。50万円以下の罰金があります。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 42条
本試験では「宅建業者Aが自ら売主として、新築住宅を買主Bに引き渡した」のように出ます。Aが媒介にとどまるなら、資力確保の義務は負いません。
根拠: 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 11条1項、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 2条5項