借地借家法①（借地権）
土地を借りて建物を持つ
この単元で分かること
この単元のはじまりの場面
石井正さんは、駅の北の空き地を貸しています。借りた人はそこに家を建てて暮らしています。契約の30年がもうすぐ終わるので、石井さんは「土地を返してもらえますよね」と木村健一さんに聞きました。木村さんは「借りた人が更新を求めて建物があるなら、返してもらうには正当な事由が要るんだ」と答えました。佐藤さくらさんは、土地の持ち主の思い通りにならない理由を考えることになりました。
借地権とは何か、期間の決まり約2分
この節でよく出るのは
- ★ 2回更新後の期間は、更新の日から10年です。設定後の最初の更新だ…
- ★ 2回存続期間は30年、更新は10年（最初の更新だけ20年）です。…
借地権は、建物を持つために他人の土地を借りる権利です。借地借家法が借主を手厚く守ります。この単元では、借りる人を借地権者、貸す地主を借地権設定者（設定者）と呼びます。建物を持たない目的（資材置場など）で借りる契約は、借地借家法の借地権になりません。
根拠: 借地借家法 3条、借地借家法 2条1号
存続期間は30年です。契約でもっと長く定めたときは、その長い期間になります。
根拠: 借地借家法 3条
更新後の期間は、更新の日から10年です。設定後の最初の更新だけは20年です。当事者がこれより長く定めたときは、その期間です。
根拠: 借地借家法 4条
時系列借地権の期間と更新
契約で30年より長く定めれば、その期間。30年より短くする特約は無効。
根拠: 借地借家法 3条、借地借家法 4条
覚えるコマ
存続期間は30年。更新後は10年で、最初の更新だけ20年。
間違えやすいところ：更新後はずっと20年だと考えると間違える。20年は設定後の最初の更新だけ
借地権の存続期間と、更新後の期間は何年か？ 存続期間は30年。更新後は10年で、最初の更新だけ20年。
存続期間は30年、更新は10年（最初の更新だけ20年）です。短くする特約は無効です。
根拠: 借地借家法 3条、借地借家法 4条
借地契約の更新（法定更新）約1分
ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、更新したとはみなされません。
根拠: 借地借家法 5条1項
石井さんの土地を借りて家を持つ借地人は、期間満了時に更新を請求しました。石井さんがすぐに異議を述べなければ、同じ条件で更新したものとみなされます。
根拠: 借地借家法 5条1項
判定の流れ法定更新になるか
異議は、正当事由がなければ効かない。建物があることが前提。
根拠: 借地借家法 5条1項、借地借家法 5条2項、借地借家法 6条
覚えるコマ
建物があり、設定者が遅滞なく異議を述べなければ更新とみなす。
間違えやすいところ：借地権者が請求しさえすれば、必ず更新されると考えると間違える
借地契約が更新されたものとみなされるのは、どんなときか？ 建物があり、設定者が遅滞なく異議を述べなければ更新とみなす。
更新の請求をしていなくても、使用を続けて異議がなければ更新とみなされます。
根拠: 借地借家法 5条2項
更新を拒絶できる場合約2分
石井さんは、貸している空き地を子どもの家のために使いたいと考えました。「異議を述べて、立退料を払えば、借りている人に出てもらえますよね」と石井さんは聞きました。木村健一さんは「異議には正当事由が要る。立退料は、その判断に入れる材料の一つだよ」と答えました。石井さんは、双方が土地を使う必要の程度を、順に整理することにしました。
根拠: 借地借家法 6条
正当事由は、双方が土地を使う必要の程度で判断します。借地の従前の経過や土地利用の状況も見ます。
根拠: 借地借家法 6条
設定者が明渡しの条件として、または引換えに財産上の給付を申し出たときは、その申出も考慮します。明渡しの代わりに地主が支払うこの財産上の給付を、立退料といいます。
根拠: 借地借家法 6条
石井さんは、貸している土地を自分で使う必要があり、借地人の借地を終わらせたいと考えました。石井さんが借地人へ立退料を申し出ると、その申出も含めて正当事由があるかが判断されます。
根拠: 借地借家法 6条
覚えるコマ
正当事由が要る。立退料の申出も、判断の材料になる。
間違えやすいところ：異議を述べさえすれば、更新を拒めると考えると間違える
更新を拒むために、設定者に必要なものは何か？ 正当事由が要る。立退料の申出も、判断の材料になる。
建物が滅失したとき約1分
| 場面 | 誰が | 何をする | 条件 | 効果 |
|---|---|---|---|---|
| 満了前に建物が壊れて再築 | 借地権者 | 残存期間を超えて存続する建物を建てる | 設定者の承諾が要る。通知の後2か月以内に異議がなければ、承諾があったものとみなす。 | 借地権は20年間延びる |
| 更新の後に建物が壊れた | 借地権者 | 地上権の放棄・土地の賃貸借の解約の申入れ | 承諾は要らない。 | 借地権を終わらせられる |
| 更新の後に承諾を得ずに再築 | 設定者 | 地上権の消滅の請求・土地の賃貸借の解約の申入れ。 | 借地権者が承諾を得ずに、残存期間を超えて存続する建物を建てたとき | 借地権を消滅させられる |
根拠: 借地借家法 7条1項、借地借家法 7条2項、借地借家法 8条1項、借地借家法 8条2項
借地人の借地権は残り5年で、家が火事で焼けました。借地人が長く続く家を建てる旨を石井さんに通知し、石井さんが2か月異議を述べなければ、借地権は20年延びます。
根拠: 借地借家法 7条1項、借地借家法 7条2項
覚えるコマ
承諾を得て再築すれば20年存続。通知後2か月異議なしなら承諾とみなす。
間違えやすいところ：更新後の滅失とは立場が逆。更新後は、借地権者から解約の申入れができる
満了前に建物が滅失して再築したら、借地権はどうなるか？ 承諾を得て再築すれば20年存続。通知後2か月異議なしなら承諾とみなす。
滅失して建て直すときは、20年の延長と2か月の異議期間が分かれ目です。更新の後は、立場が逆になります。
根拠: 借地借家法 7条1項、借地借家法 7条2項、借地借家法 8条2項
再築による延長は、承諾があったときだけです。通知して2か月黙っていれば、承諾があったものとみなされます。
根拠: 借地借家法 7条2項
借地権の対抗力約2分
この節でよく出るのは
- ★ 2回借地人本人ではなく家族名義で登記した建物では、対抗力は認めら…
- ★ 2回建物が滅失しても、所定の事項を土地の見やすい場所に掲示すれば…
借地権は、登記がなくても、土地の上に借地権者名義で登記された建物を持てば第三者に対抗できます。対抗力が及ぶのは登記された建物が建つ土地です。二筆を借りて一筆にだけ建物を建てたなら、建物のない筆には及びません。
根拠: 借地借家法 10条1項
借地人が借地上の家に抵当権を付けました。家が競売され、競落人が買い受けると、抵当権の効力は土地の賃借権にも及びます。競落人は借地権も取得します。
根拠: 借地借家法 10条1項、借地借家法 10条2項
覚えるコマ
借地権者名義で登記した建物があれば対抗できる。家族名義では対抗できない。
間違えやすいところ：家族名義で保存登記した建物でも対抗できると考えると間違える（判例）
借地権の登記がなくても、借地権を対抗できるのはどんなときか？ 借地権者名義で登記した建物があれば対抗できる。家族名義では対抗できない。
建物買取請求権と強行規定約2分
人物関係図建物の買取り請求
期間満了で更新がないときに請求できる。合意解除では請求できない。
根拠: 借地借家法 13条1項、借地借家法 13条3項
借地人の借地権が期間満了で終わりました。借地人は石井さんに、土地上の建物を時価で買い取るよう請求できます。石井さんと借地人が合意で契約を終わらせた場合は請求できません。
根拠: 借地借家法 13条1項
第三者が建物を取得し、設定者が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないときは、その第三者も買取りを請求できます。
根拠: 借地借家法 14条
覚えるコマ
期間満了で更新がないときは、時価で請求できる。合意解除では使えない。
間違えやすいところ：借地権者だけが請求できると考えると間違える。建物を取得した第三者も請求できる
建物買取請求権を使えるのは、どんなときか？ 期間満了で更新がないときは、時価で請求できる。合意解除では使えない。
譲渡・転貸の許可と地代の増減約2分
この節でよく出るのは
- ★ 3回地代が不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向…
借地人が借地上の家を第三者に売ろうとしましたが、石井さんが承諾しませんでした。その第三者に不利益がなく、石井さんにも不利になるおそれがないなら、裁判所は石井さんの承諾に代わる許可を与えます。
根拠: 借地借家法 19条1項
競売や公売で建物を取得した第三者の申立ては、代金を支払った後2か月以内に限られます。
根拠: 借地借家法 20条3項
増改築を制限する借地条件で、通常の利用上相当な増改築の協議が調わないときも、裁判所が承諾に代わる許可を与えられます。
根拠: 借地借家法 17条2項
地代が不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって増減を請求できます。一定期間、増額しない特約があるときは、それに従います。認められるのは増額しない特約だけなので、減額しない特約は定期借地権でも効力がありません。
根拠: 借地借家法 11条1項
周りの地代が上がって借地人の地代が安すぎる状態になったので、石井さんは増額を請求できます。ただし契約で10年間増額しないと定めていれば、その間は請求できません。
根拠: 借地借家法 11条1項
増額で協議が調わないときは、裁判が確定するまで相当と認める額を払えば足ります。減額のときは、相当と認める額の支払を請求できます。
根拠: 借地借家法 11条2項、借地借家法 11条3項
覚えるコマ
増額は、相当と認める額を払えば足りる。減額は、地主が相当額を請求できる。
間違えやすいところ：減額請求でも、借地人が相当と認める額を払えば足りると考えると間違える
地代の増減で協議が調わないとき、裁判確定までの支払いはどうなるか？ 増額は、相当と認める額を払えば足りる。減額は、地主が相当額を請求できる。
承諾に代わる許可の申立ては、競売取得者は代金支払後2か月以内です。地代の増減は将来に向かって請求します。
根拠: 借地借家法 19条1項、借地借家法 20条3項、借地借家法 11条1項
競売取得者の申立ては期限付きです。代金支払後2か月を過ぎると申し立てられません。
根拠: 借地借家法 20条3項
定期借地権の3種類約3分
この節でよく出るのは
- ★ 2回専ら事業用で10年以上30年未満のときは、存続期間や更新など…
- ★ 2回建物譲渡特約付借地権は、設定後30年以上を経過した日に、建物…
- ★ 2回一時使用のための借地権であることが明らかな場合は、期間や更新…
石井さんは、もう1区画を貸すことにしました。「今度は、期間が終わったら必ず返してほしい」と石井さんは言いました。木村さんは「更新や買取りをしない特約を付けた、定期借地権という貸し方がある。特約は書面でするんだ」と説明しました。石井さんは、期間を50年以上にして、書面で特約を結ぶことにしました。
根拠: 借地借家法 22条1項、借地借家法 23条1項、借地借家法 24条1項
| 種類 | 存続期間 | 特約の方式 |
|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 書面（公正証書による等） |
| 事業用定期借地権（30年以上50年未満） | 30年以上50年未満 | 公正証書 |
| 事業用定期借地権（10年以上30年未満） | 10年以上30年未満 | 公正証書 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 設定後30年以上 | 方式の定めなし |
根拠: 借地借家法 22条1項、借地借家法 23条1項、借地借家法 24条1項
左右の比較一般と事業用の定期借地権
一般は書面で足りる。公正証書が必要なのは事業用。
根拠: 借地借家法 22条1項、借地借家法 23条1項、借地借家法 24条1項
存続期間を50年以上にすると、更新も延長も買取りもしない旨を定められます。特約は書面でしなければなりません。
根拠: 借地借家法 22条1項
専ら事業用で10年以上30年未満のときは、存続期間や更新などの規定が適用されません。設定契約は公正証書でしなければなりません。
根拠: 借地借家法 23条2項、借地借家法 23条3項
覚えるコマ
一般は50年以上で書面、事業用は公正証書、建物譲渡特約付は30年以上。
間違えやすいところ：一般定期借地権の方式は書面。公正証書が必須なのは事業用だけ
定期借地権の3種類は、期間と方式がどう違うか？ 一般は50年以上で書面、事業用は公正証書、建物譲渡特約付は30年以上。
まとめ
- 借地権の存続期間は30年で、短くする特約は借地権者に不利なものとして無効です。
- 更新後の期間は10年、設定後の最初の更新だけは20年です。
- 満了時に建物があり、設定者が遅滞なく異議を述べなければ、従前の条件で更新したものとみなされます。
- 異議には正当事由が要り、土地を使う必要性、従前の経過、利用状況、立退料の申出で判断します。
- 満了前の滅失と再築では、承諾があれば20年延び、通知後2か月の異議がなければ承諾とみなされます。
- 借地権は、借地人本人の名義で登記された建物を持てば登記なしで対抗できます。
- 建物買取請求権は期間満了で更新がないときに使え、合意解除では使えません。
- 定期借地権は、一般は50年以上で書面、事業用は公正証書、建物譲渡特約付は設定後30年以上です。