景品表示法・不動産の表示に関する公正競争規約
この単元で分かること
- 優良誤認と有利誤認の違い、課徴金の額と仕組みを学びます。
- 徒歩の分数や面積・畳の表し方、明示が必要な基準の数字を学びます。
- 二重価格表示とおとり広告に、どんな決まりがあるのかを学びます。
この単元のはじまりの場面
北町ホームの小林浩二さんが、新しいマンションの広告に「駅まで徒歩3分」と大きく書きました。みなと不動産の佐藤さくらさんが道のりを確かめると、駅まで道路距離で400メートルありました。木村健一さんは「徒歩は80メートルで1分と数えるから、400メートルなら5分だ。数字をごまかされると、お客さんは比べて選べないからね」と言いました。佐藤さんは、広告の決まりを一つずつ確かめてみることにしました。
景品表示法と表示規約の全体像約1分
不動産の広告には、2つの規制が重なります。国の景品表示法と、業界の公正競争規約です。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第1条
景品表示法は、うその表示や、実際より良く見せる表示を禁止します。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条
公正競争規約は、業界が自主的に作った細かいルールです。内閣総理大臣と公正取引委員会の認定を受けて効力を持ちます。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 36条1項
北町ホームの小林さんがマンションの広告を出します。内容のうそは景品表示法で禁じられ、徒歩分数の計算は表示規約で細かく決まっています。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条9号
優良誤認と有利誤認の禁止約1分
景品表示法は、2種類の不当な表示を禁止します。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条
一つは優良誤認で、品質や内容が実際より著しく優良だと示す表示です。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条1号
もう一つは有利誤認で、価格や取引条件が実際より著しく有利だと誤認させる表示です。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条2号
これらに加えて、内閣総理大臣が指定した表示（指定表示）も禁止されます。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条3号
左右の比較優良誤認と有利誤認
国の景品表示法が禁じる。内閣総理大臣が指定した表示も禁止される。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条1号、不当景品類及び不当表示防止法 5条2号、不当景品類及び不当表示防止法 7条1項、不当景品類及び不当表示防止法 8条1項
北町ホームの小林さんは、実際にはない設備があるかのようにマンションを広告しました。これは優良誤認の表示で、景品表示法違反です。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条1号
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優良誤認は品質などの表示、有利誤認は価格などの表示。どちらも禁止。
間違えやすいところ：指定表示（5条3号）は、課徴金の対象から除かれる
優良誤認表示と有利誤認表示は、何を実際より良く見せる表示？ 優良誤認は品質などの表示、有利誤認は価格などの表示。どちらも禁止。
優良誤認は品質・内容、有利誤認は価格・取引条件です。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条1号、不当景品類及び不当表示防止法 5条2号
景品表示法は、価格の表示だけを規制する、は誤りです。品質や内容も対象です。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 5条1号
措置命令と課徴金約1分
違反があると、内閣総理大臣は措置命令を出せます。違反行為をやめさせ、再発を防ぐための命令です。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 7条1項
措置命令は、違反行為がすでになくなった後でも出せます。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 7条1項
命令のために、表示の裏付けとなる資料の提出を求めることがあります。出さないと、優良誤認とみなされます。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 7条2項
課徴金は、売上額の100分の3です。ただし、指定表示は課徴金の対象から除かれます。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 8条1項
北町ホームの小林さんが優良誤認の表示をしました。大臣は措置命令を出し、さらに売上額の100分の3の課徴金を命じます。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 7条1項、不当景品類及び不当表示防止法 8条1項
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措置命令は違反行為がなくなった後でもできる。課徴金は売上額の100分の3。
間違えやすいところ：措置命令では、資料を出さなければ優良誤認表示とみなされる
措置命令と課徴金は、それぞれどう決まっている？ 措置命令は違反行為がなくなった後でもできる。課徴金は売上額の100分の3。
措置命令は違反が終わっていても出せます。課徴金は売上額の3%です。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 7条1項、不当景品類及び不当表示防止法 8条1項
指定表示も課徴金の対象になる、は誤りです。対象から除かれます。
根拠: 不当景品類及び不当表示防止法 8条1項
広告開始時期と、新築・新発売・中古住宅約1分
佐藤さくらさんは、新築住宅の広告の下書きを作りました。建築確認は申請したばかりで、まだ処分は出ていません。木村健一さんは「申請しただけでは足りない。処分を受けた後でないと、広告は出せないんだ」と直しました。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第5条
表示規約では、工事の完了前の広告は、許可や確認の処分の後でなければできません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第5条
申請しただけでは足りません。処分を受けた後であることが必要です。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第5条
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 新築 | 建築工事完了後1年未満で、まだ住まれたことのない住宅。 |
| 新発売 | 新たに造成された宅地、新築の住宅、一棟リノベーションマンションについて、初めて購入の申込みの勧誘をすることです。数期に分けて販売するときは、期ごとに数えます。中古住宅は、この対象に入りません。 |
| 中古住宅 | 建築後1年以上たった一戸建て。まだ住まれていなくても中古住宅です。 |
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第18条1項1号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第18条1項2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則3条7号
北町ホームの小林さんは、建築確認を申請しただけで新築住宅の広告を出しました。これは表示規約に違反します。確認の処分の後なら出せます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第5条、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第18条1項1号
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新築は完了後1年未満で未入居。建築後1年以上の一戸建ては中古住宅。
間違えやすいところ：建築後1年以上の一戸建ては、未入居でも中古住宅
新築・新発売・中古住宅は、それぞれどう決まっている？ 新築は完了後1年未満で未入居。建築後1年以上の一戸建ては中古住宅。
広告は処分の後です。新築は完了後1年未満、中古は建築後1年以上です。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第5条
申請中でも、広告を出してよい、は誤りです。処分の後でなければ出せません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第5条
交通・面積・畳数の表示約4分
この節でよく出るのは
- ★ 3回商業施設は、現に利用できるものを、道路距離か徒歩の所要時間で…
- ★ 2回商業施設は、工事中などで将来確実に利用できると認められるもの…
- ★ 2回学校・病院・官公署などの公共・公益施設は、現に利用できるもの…
徒歩の所要時間は、道路距離（地図上の直線ではなく、実際に歩く道のりの距離）80メートルにつき1分で計算します。1分未満の端数は、切り上げて1分とします。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条9号
起点は、物件の区画のうち施設に最も近い地点です。マンションやアパートでは、建物の出入口です。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条7号
団地では、最も近い区画と最も遠い区画の両方を表示します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条8号
面積はメートル法で表します。1平方メートル未満は切り捨てて表示でき、土地は水平投影面積で表します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条13号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条14号
畳で広さを表すときは、畳1枚は1.62平方メートル以上の広さがある、という意味で使います。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条16号
居室と認められない部分は、納戸などと表示します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条17号
賃料は、取引する全ての住戸の1か月当たりの額を示すのが原則です。新築賃貸マンション・アパートは、パンフレット等を除き、最低賃料と最高賃料だけで表示できます。標準的な1住戸の賃料だけでは足りません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条40号
修繕積立金も管理費と同じです。住戸ごとに額が違い、全部を示せないときは、最低額と最高額だけで表示できます。平均額や最高額だけでは足りません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条43号
商業施設は、工事中などで将来確実に利用できると認められるものなら、整備予定時期を明示して表示できます。学校は、設置の許可を受けたか事業決定済みで、現に利用できるものと併せて示す場合に限り、整備予定時期を明示できます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条31号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条30号
学校・病院・官公署などの公共・公益施設は、現に利用できるものを、道路距離か徒歩の所要時間を明示して示します。「近い」だけでは足りません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条29号
完成予想図やコンピュータグラフィックスは、その旨を明示して使います。周囲の状況を表すときは、現況に反する表示をしてはいけません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条23号
商業施設は、現に利用できるものを、道路距離か徒歩の所要時間で示します。自転車の時間だけでは足りません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条31号
電車の所要時間は、朝の通勤ラッシュ時のものを示します。平常時の時間は、併記できるだけです。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条4号
新設予定の駅は、運行主体が公表したものに限り、新設予定時期を明示して表示できます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条6号
管理費が住戸ごとに違い、全部を示せないときは、最低額と最高額で表示できます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条41号
北町ホームの小林さんは、駅までの道路距離が400メートルの物件を、徒歩5分と広告しました。400メートルは80メートルで割って5分です。ちょうどなので違反にはなりません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条9号
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徒歩は80メートルにつき1分で端数切上げ。畳1枚は1.62平方メートル以上。
間違えやすいところ：団地は、最も近い区画と最も遠い区画の両方を表示する
徒歩所要時間と畳1枚の広さは、どう表示する？ 徒歩は80メートルにつき1分で端数切上げ。畳1枚は1.62平方メートル以上。
80メートルで1分、端数は切り上げます。畳1枚は1.62平方メートル以上です。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条9号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条16号
徒歩の端数は切り捨てる、は誤りです。切り上げて1分とします。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条9号
特定事項の明示義務約1分
この節でよく出るのは
- ★ 3回セットバックはおおむね10%以上で面積も明示し、路地状部分と…
- ★ 2回取引態様は、「売主」「貸主」「代理」「媒介（仲介）」のどれか…
一般の人が予想しないような土地の事情は、広告に明示します。これを特定事項の明示義務といいます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条
| 明示する事情 | 広告に書くこと |
|---|---|
| セットバックを要する部分（建築基準法で道路とみなされる部分）を含む土地 | その旨を表示します。その部分の面積がおおむね10%以上なら、面積も明示します。 |
| 道路に2メートル以上接していない土地 | 再建築不可（取り壊したあと、新しく建てられないこと）または建築不可と明示します。 |
| 路地状部分のみで道路に接する土地 | 路地状部分が土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、その旨を明示します。割合または面積も明示します。 |
| 傾斜地を含む土地（傾斜地がおおむね30%以上。マンションと別荘地等を除く） | 傾斜地を含む旨と、割合または面積を明示します。 |
| 市街化調整区域の土地 | その旨を明示します。 |
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条4号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条8号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条9号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条6号
取引態様は、「売主」「貸主」「代理」「媒介（仲介）」のどれかを、この言葉で表示します。「直販」「委託」などの言葉では取引態様の表示になりません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条1号
土地の上に古家や廃屋があるときは、その旨を明示します。現地で見れば分かるかは関係ありません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条7号
数字の比べ明示が必要になる割合
セットバックが必要なときは、割合にかかわらず、その旨を表示する。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条8号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条9号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条6号
北町ホームの小林さんは、セットバックが必要な土地を広告しました。セットバック部分が土地の15%を占めます。小林さんは、セットバックを含む旨と、その面積を明示します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条2号
覚えるコマ
セットバックは10％以上で面積も明示。路地状部分・傾斜地は30％以上で明示。
間違えやすいところ：道路に2メートル以上接していない土地は、「再建築不可」「建築不可」と明示する（建築基準法43条2項各号に該当する建築の場合を除く）
セットバック部分・路地状部分・傾斜地は、どの割合で明示が要る？ セットバックは10％以上で面積も明示。路地状部分・傾斜地は30％以上で明示。
セットバックはおおむね10%以上で面積も明示し、路地状部分と傾斜地はおおむね30%以上で明示します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条8号
セットバックが必要でも、その旨を表示しなくてよい、は誤りです。明示の義務があります。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則7条2号
二重価格表示と、おとり広告約2分
この節でよく出るのは
- ★ 2回表示できるのは、値下げの日から6か月以内です。公表日と値下げ…
- ★ 2回二重価格は、2か月以上公表した価格を使い、値下げの日から6か…
北町ホームの小林浩二さんが、売れ残った物件に「値下げしました」と書き、以前の価格を並べて載せました。ところが、その以前の価格は、値下げの1週間前につけただけの価格でした。木村健一さんは「比べる価格は、値下げの前に2か月以上、実際に公表していた価格でないといけない」と言いました。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条3号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条1号
「以前の価格」と「今の価格」を並べて、安くなったように見せる広告を、二重価格表示といいます。使うには条件があります。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条
比較する価格は、値下げの直前の価格で、値下げ前2か月以上、実際に公表していた価格でなければなりません。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条2号
表示できるのは、値下げの日から6か月以内です。公表日と値下げの日も明示します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条3号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条1号
おとり広告も禁止です。取引の対象になり得ない物件や、取引する意思がない物件を表示してはいけません。お客さんを呼ぶだけで、実際には取引できない物件の広告のことです。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第21条2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第21条3号
時系列二重価格表示ができる期間
公表日と値下げの日も、広告に明示する。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条3号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条1号
北町ホームの小林さんは、値下げ前の価格を2か月公表して、二重価格表示をしました。2か月以上という要件を満たすので、この点は認められます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条2号
覚えるコマ
値下げ前2か月以上公表した価格で、値下げの日から6か月以内に表示。
間違えやすいところ：要件は一部ではなく、全て満たす必要がある
過去の販売価格による二重価格表示は、どんな要件が要る？ 値下げ前2か月以上公表した価格で、値下げの日から6か月以内に表示。
二重価格は、2か月以上公表した価格を使い、値下げの日から6か月以内に表示し、公表日と値下げの日も明示します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則12条3号
だれも買えない物件を広告しても、内容が正しければ問題ない、は誤りです。おとり広告として禁止されます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第21条3号
物件の名称と最上級用語、景品類の制限約2分
物件の名称に地名を使うには、決まりがあります。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条1項
最寄りの駅や停留所の名前は使えます。公園や海などから直線300メートル以内なら、その名前も使えます。道路の名前は直線50メートル以内です。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条1項2号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条1項3号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条1項4号
別荘地では、最寄り駅から直線5,000メートル以内なら駅名を使えます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条2項2号
最上級を意味する用語や、日本一といった用語は、根拠となる資料がない限り使えません。根拠の事実も併せて表示します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第18条2項1号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第18条2項4号
景品類（販売を促すために提供する品物や金銭など）にも限度があります。懸賞による景品は、取引価額の20倍か10万円の低い方までです。懸賞によらない景品は、取引価額の10分の1か100万円の低い方までです。
根拠: 不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約 3条1項1号、不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約 3条1項2号
旅行先で不動産の勧誘をする旨を示さずに、旅行へ招待してはいけません。
根拠: 不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約 3条4項
左右の比較景品類の上限
取引価額と金額の上限の、低い方までが限度。
根拠: 不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約 3条1項1号、不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約 3条1項2号
北町ホームの小林さんは、物件の名称に、直線250メートル先の公園の名前を使いました。300メートル以内なので、使えます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条1項3号
覚えるコマ
公園・海等は300メートル、道路は50メートル、別荘地の駅は5,000メートル。
間違えやすいところ：別荘地の駅名は5,000メートル以内。公園・海等の300メートルと取り違えない
物件の名称に施設・道路・駅の名を使えるのは、どこまで？ 公園・海等は300メートル、道路は50メートル、別荘地の駅は5,000メートル。
懸賞は20倍か10万円、懸賞によらないものは10分の1か100万円の低い方。
間違えやすいところ：懸賞の景品は、総額も取引予定総額の100分の2以内
景品類の限度は、懸賞とそれ以外でどう違う？ 懸賞は20倍か10万円、懸賞によらないものは10分の1か100万円の低い方。
施設は直線300メートル以内、道路は直線50メートル以内、別荘地の駅は直線5,000メートル以内です。景品類にも上限があります。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条1項3号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条1項4号、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第19条2項2号
最上級を意味する用語は、資料があれば単独で使える、は誤りです。根拠の事実も併せて表示します。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 第18条2項1号
本試験では「宅建業者Aが、駅まで道路距離400メートルの物件を徒歩5分と広告した」のように出ます。80メートルで1分、端数は切り上げで数えます。
根拠: 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則 施行規則9条9号
まとめ
- 不動産広告は、景品表示法と公正競争規約の両方で規制される。
- 優良誤認と有利誤認は禁止。課徴金は売上額の100分の3。
- 措置命令は、違反行為が終わった後でも出せる。
- 工事完了前の広告は、許可や確認の処分の後でなければできない。
- 新築は完了後1年未満、中古は建築後1年以上。
- 徒歩は80メートルで1分、端数は切り上げる。
- セットバックは10%以上、路地状と傾斜地は30%以上で明示する。
- 二重価格は、2か月以上公表し、値下げから6か月以内に表示する。