媒介契約（専任・専属専任・一般）
この単元で分かること
この単元のはじまりの場面
媒介契約の3つの型約1分
重ねて頼むことを禁じる契約が専任媒介契約です。このうち、宅建業者が探した相手以外とは契約できない特約をつけたものを専属専任媒介契約といいます。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項、宅地建物取引業法施行規則 15条の9第2号
判定の流れ媒介契約の3つの型の見分け方
専属専任は、専任の一種。自分で見つけた相手とも契約できない。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項、宅地建物取引業法 34条の2第1項3号、宅地建物取引業法施行規則 15条の9第2号
売主である山本和子さんは、みなと不動産に専任媒介契約で売却を頼みました。山本さんは、自分で見つけた買主である田中さんとは契約できます。専属専任媒介契約にしていたら、田中さんとも契約できません。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項
覚えるコマ
専任は重ねて依頼を禁ずる。専属専任は自己発見取引も禁ずる。
間違えやすいところ：一般媒介は重ねて依頼を許す。明示義務が付いても一般媒介のまま
専任媒介と専属専任媒介は、一般媒介とどこが違うか？ 専任は重ねて依頼を禁ずる。専属専任は自己発見取引も禁ずる。
分かれ目は、重ねて依頼できるかと、依頼者が自分で見つけた相手と契約できるかです。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項
専任媒介契約の有効期間約2分
この節でよく出るのは
- ★ 2回3月の上限は、更新するときも同じです。更新は依頼者の申出で行…
山本さんは、みなと不動産と専任媒介契約を結ぶことにしました。契約期間は半年にしてほしいと言う山本さんに、木村さんは「専任媒介契約の有効期間は3か月までだよ。半年と書いても3か月になる。専任は、ほかの業者に重ねて頼めない契約だからね」と答えました。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えられません。それより長く定めても、3月に短くなります。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項
期間は、依頼者の申出で更新できます。更新のときから3月が上限で、3月より短く定めてもかまいません。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第4項
更新は、期間が満了するときに、依頼者が申し出て初めてできます。あらかじめ更新を約束しておく自動更新の特約は、依頼者の要望に基づくものでも無効です。申出は、期間が満了する都度必要です。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第4項
時系列専任媒介契約の有効期間
長く定めても3か月になる。更新も、更新の時から3か月まで。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項、宅地建物取引業法 34条の2第4項
売主である山本和子さんは、みなと不動産と専任媒介契約を結びました。契約書には有効期間を6月と書いてありましたが、それでも期間は3月になります。山本さんが申し出れば、さらに3月だけ更新できます。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項、宅地建物取引業法 34条の2第4項
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専任・専属専任は3月が上限。一般媒介には上限がない。
間違えやすいところ：更新するときも上限は同じ3月。依頼者の申出によらない自動更新の特約は無効
媒介契約の有効期間に、上限があるのはどれか？ 専任・専属専任は3月が上限。一般媒介には上限がない。
3月の上限は、更新するときも同じです。更新は依頼者の申出で行い、更新の時から3月までです。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項
更新すれば、3月を超える期間を定められる、は誤りです。更新も、更新の時から3月までです。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第4項
指定流通機構への登録約2分
この節でよく出るのは
- ★ 4回登録したら、登録を証する書面を、遅滞なく依頼者に交付します。…
- ★ 2回契約を結んだ日、木村さんは佐藤さんに登録の作業を頼みました。…
契約を結んだ日、木村さんは佐藤さんに登録の作業を頼みました。「専任媒介契約を結んだ日から7日以内に、物件を登録する。数えるとき、会社の休業日は入れないんだ」と言います。登録は、買う人を探すためのものです。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第5項、宅地建物取引業法施行規則 15条の10第1項、宅地建物取引業法施行規則 15条の10第2項
専任媒介契約を結んだ宅建業者は、物件を指定流通機構に登録します。一般媒介契約には、この登録義務はありません。登録する事項は法令で決まっています。物件の所在・規模・形質・価額のほか、法令に基づく制限で主要なもの、取引の申込みの受付状況などです。依頼者の氏名や、物件に付いている登記された権利の種類・内容は、登録事項に入っていません。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第5項、宅地建物取引業法施行規則 15条の11柱書、宅地建物取引業法施行規則 15条の11第1号
登録の期限は、締結の日から7日です。専属専任媒介契約なら5日で、数えるとき休業日は入れません。
根拠: 宅地建物取引業法施行規則 15条の10第1項、宅地建物取引業法施行規則 15条の10第2項、宅地建物取引業法施行規則 15条の11第2号
登録したら、登録を証する書面を、遅滞なく依頼者に交付します。登録した物件で契約が成立したら、物件の引渡し（買主に渡すこと）の完了を待たず、遅滞なく指定流通機構へ通知します。通知する事項は、登録番号、取引価格、契約の成立した年月日の3つです。売主や買主の氏名は、通知する事項に入っていません。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第6項、宅地建物取引業法 34条の2第7項、宅地建物取引業法施行規則 15条の13柱書、宅地建物取引業法施行規則 15条の13第1号、宅地建物取引業法施行規則 15条の13第2号、宅地建物取引業法施行規則 15条の13第3号
数字の比べ指定流通機構に登録する期限
契約を結んだ日の翌日から数える（当日は入れない）。休業日も入れない。一般媒介には登録の義務がない。
根拠: 宅地建物取引業法施行規則 15条の10第1項、宅地建物取引業法施行規則 15条の10第2項、宅地建物取引業法 34条の2第5項
みなと不動産は、山本和子さんと専任媒介契約を結びました。休業日を除いて7日以内に、物件を指定流通機構に登録します。登録を証する書面は、山本さんにすぐ交付します。
根拠: 宅地建物取引業法施行規則 15条の10第1項
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専任は締結の日から7日、専属専任は5日。一般は法の義務なし。
間違えやすいところ：登録期限の計算では、休業日を算入しない
指定流通機構への登録は、いつまでにするのか？ 専任は締結の日から7日、専属専任は5日。一般は法の義務なし。
登録の義務があるのは専任だけです。専属専任は、より短い5日が期限になります。
根拠: 宅地建物取引業法施行規則 15条の10第1項
登録の期限を数えるときも、休業日を数える、は誤りです。休業日は算入しません。
根拠: 宅地建物取引業法施行規則 15条の10第2項
依頼者への報告約1分
この節でよく出るのは
- ★ 3回専任の「2週間に1回以上」は、1週間に1回のように間隔を短く…
- ★ 2回みなと不動産は、山本和子さんから専任媒介契約を受けています。…
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第8項、宅地建物取引業法 34条の2第9項
専任の「2週間に1回以上」は、1週間に1回のように間隔を短くしても規定に反しないので、そうした特約は有効です。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第9項
みなと不動産は、山本和子さんから専任媒介契約を受けています。買主候補から申込みがあれば、その都度山本さんに報告します。それとは別に、2週間に1回以上、業務の進み具合も報告します。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第8項、宅地建物取引業法 34条の2第9項
左右の比較専任媒介と一般媒介の違い
専属専任は、登録が5日以内、定期報告が1週間に1回以上になる。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項、宅地建物取引業法 34条の2第5項、宅地建物取引業法 34条の2第8項、宅地建物取引業法 34条の2第9項
覚えるコマ
専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上報告する。
間違えやすいところ：買受けの申込みの報告は全種類。処理状況の定期報告は、専任と専属専任だけ
依頼者への報告は、契約の種類でどう違うか？ 専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上報告する。
媒介契約の書面約1分
この節でよく出るのは
- ★ 2回この書面に記名押印するのは宅建業者であり、宅地建物取引士が記…
- ★ 2回書面には、物件の表示、売買すべき価額、重ねて依頼できるかの別…
- ★ 2回標準媒介契約約款に基づくかどうかの別も、記載します。
書面には、物件の表示、売買すべき価額、重ねて依頼できるかの別、有効期間と解除、登録の事項、報酬などを記載します。既存の建物では、建物状況調査のあっせんについても記載します。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第1項2号、宅地建物取引業法 34条の2第1項4号、宅地建物取引業法 34条の2第1項5号、宅地建物取引業法 34条の2第1項7号
みなと不動産は、山本和子さんの建物の専任媒介契約を結びました。みなと不動産は遅滞なく書面を作り、価額や有効期間、報酬などを記載し、記名押印して山本さんに交付します。建物は中古なので、建物状況調査のあっせんについても記載します。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第1項、宅地建物取引業法 34条の2第1項4号
覚えるコマ
媒介契約の書面は業者が記名押印する。取引士の記名ではない。
間違えやすいところ：重要事項説明の書面と37条書面は、取引士が記名する（押印はしない）
媒介契約の書面には、だれが記名押印するのか？ 媒介契約の書面は業者が記名押印する。取引士の記名ではない。
書面には、価額、有効期間及び解除、報酬などを記載する。
間違えやすいところ：既存の建物では、建物状況調査のあっせんに関する事項も記載する
媒介契約の書面には、どんな事項を記載するのか？ 書面には、価額、有効期間及び解除、報酬などを記載する。
書面に記名押印するのは宅建業者です。取引士が記名する書面とは、ここが違います。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第1項
価額について意見を述べるとき約1分
この節でよく出るのは
- ★ 2回宅建業者は、売買すべき価額や評価額について意見を述べるときは…
根拠の示し方は、書面に限られません。口頭でもよいと考えられています。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第2項
根拠は、価格査定マニュアルや同種の取引事例など、合理的に説明がつくものでなければなりません。価額の査定や取引事例の調査にかかった費用は、広告料金と違い、報酬とは別に依頼者へ請求できません。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第2項、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 報酬告示第十一
みなと不動産は、山本和子さんの土地の価額を2,000万円と伝えました。近隣の同種の取引事例をもとにしたと、根拠を説明しました。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第2項
覚えるコマ
価額又は評価額について意見を述べるときは、根拠を示す。
間違えやすいところ：根拠の明示は、書面に限られない（運用）
価額について意見を述べるとき、業者は何をするか？ 価額又は評価額について意見を述べるときは、根拠を示す。
価額を伝えるだけでは足りません。その根拠まで示すのが義務です。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第2項
根拠は書面で示さなければならない、は誤りです。示し方は書面に限られません。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第2項
どこまで及ぶか・特約の効力約1分
この節でよく出るのは
- ★ 3回有効期間や登録、報告に反する特約は、無効です。登録しない旨や…
依頼者が宅建業者であるときも、書面の交付などの規定は適用されます。
根拠: 宅地建物取引業法 78条2項
有効期間や登録、報告に反する特約は、無効です。登録しない旨や報告しない旨の特約も、無効です。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第10項
反対に、報告の間隔を短くする特約は、規定の範囲内なので有効です。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第9項
みなと不動産は、山本和子さんとの専任媒介契約に、指定流通機構に登録しない、という特約を入れました。この特約は無効で、みなと不動産は登録の義務を負ったままです。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第10項
覚えるコマ
規定に反する特約は無効。報告間隔を短くする特約は有効。
間違えやすいところ：登録しない旨・報告しない旨の特約は無効。報告間隔を短くするのは依頼者に有利なので有効（運用）
媒介契約の規定に反する特約は、有効か？ 規定に反する特約は無効。報告間隔を短くする特約は有効。
規定に反する特約は無効です。規定の範囲内の特約（報告の間隔を短くするなど）は有効です。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第10項
本試験では「宅建業者Aは、Bと専任媒介契約を結び、有効期間を6か月と定めた。期間は6か月になる」のように出ます。3か月になるので、誤りです。
根拠: 宅地建物取引業法 34条の2第3項