不動産登記法（登記で権利を公示する）

登記は、不動産の状況と権利を公示する制度です。誰が所有者かを外から見えるようにして、取引の安全を守ります。

根拠: 不動産登記法 1条

登記には、不動産の場所や面積を示す「表示に関する登記」と、権利を示す「権利に関する登記」の2種類があります。

根拠: 不動産登記法 3条

登記できる権利は法律に列挙されています。所有権、地上権、賃借権、抵当権、配偶者居住権（残された配偶者が家に住み続けられる権利）などがあります。

根拠: 不動産登記法 3条、不動産登記法 3条1号、不動産登記法 3条8号、不動産登記法 3条9号、民法 1028条

同じ不動産について登記した権利の順位は、登記の前後で決まります。

根拠: 不動産登記法 4条1項

表示に関する登記は、土地や建物の所在、面積、種類、構造などを示す登記です。この登記を記録する欄を表題部といい、表題部にする最初の表示の登記を表題登記といいます。

根拠: 不動産登記法 3条、不動産登記法 2条7号、不動産登記法 2条20号

区分建物の表題登記は、同じ一棟の建物に属する他の区分建物の表題登記と併せて申請します。

根拠: 不動産登記法 48条1項

表題部所有者や登記名義人について相続があったときは、その相続人も表示に関する登記を申請できます。

根拠: 不動産登記法 30条

複数の土地を1筆にまとめることを合筆、1筆の土地を分けることを分筆といいます。土地には、場所を示す地番（土地の番号）が付いています。

根拠: 不動産登記法 41条、不動産登記法 2条17号、不動産登記法 35条

合筆できない場合が決まっています。つながっていない土地、地目や地番区域が違う土地は合筆できません。

根拠: 不動産登記法 41条1号、不動産登記法 41条2号

所有権の登記がない土地と、ある土地との合筆もできません。権利関係が混ざってしまうからです。

根拠: 不動産登記法 41条5号

1筆の土地の一部が別の地目になったときは、登記官が職権で分筆の登記をします。

根拠: 不動産登記法 28条

表示に関する登記は、登記官が職権でする場合もあります。

根拠: 不動産登記法 28条

登記は、法令に別段の定めがないかぎり、当事者の申請または官庁の嘱託がなければできません。これを申請主義といいます。

根拠: 不動産登記法 16条1項

権利に関する登記は、登記権利者（売買なら買主）と登記義務者（売買なら売主）が共同して申請します。これが共同申請の原則です。

根拠: 不動産登記法 60条

権利に関する登記の申請は、表題登記と違って義務ではありません。ただし、相続登記など一部には申請義務があり、怠ると過料の対象になります。

根拠: 不動産登記法 16条1項、不動産登記法 76条の2第1項、不動産登記法 164条1項

同じ不動産に権利の登記の申請が2つ以上あったときは、登記官は受付番号の順序に従います。

根拠: 不動産登記法 20条

登記の申請を委任した本人が死亡しても、代理人の申請の権限は消滅しません。

根拠: 不動産登記法 17条、不動産登記法 17条1号

共同申請が原則ですが、法律が1人で申請できる場合を定めています。

根拠: 不動産登記法 60条、不動産登記法 63条1項

相続による移転は登記権利者である相続人が、収用による移転は起業者が、信託は受託者が、それぞれ単独で申請できます。

根拠: 不動産登記法 63条2項、不動産登記法 118条1項、不動産登記法 98条2項

所有権の移転の登記がないときに限り、登記名義人は単独で所有権の登記の抹消を申請できます。

根拠: 不動産登記法 77条

共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記は、共有者全員が共同で申請します。

根拠: 不動産登記法 65条

所有権の保存の登記は誰でも申請できるわけではなく、申請できる人が法律に決まっています。

根拠: 不動産登記法 74条1項

申請できるのは、表題部所有者やその相続人などの一般承継人、確定判決で所有権を確認された者、収用で所有権を取得した者です。

根拠: 不動産登記法 74条1項1号、不動産登記法 74条1項3号

区分建物では、表題部所有者から所有権を取得した者も保存の登記を申請できます。敷地権付き区分建物では、敷地権の登記名義人の承諾が要ります。

根拠: 不動産登記法 74条2項

相続で法定相続分を超えて権利を承継した場合、登記などの対抗要件がなければ第三者に対抗できません。

根拠: 民法 899条の2第1項

登記識別情報は、登記名義人が自分で登記を申請していることを確認するための符号（登記官が通知する合言葉のようなもの）です。

根拠: 不動産登記法 22条

共同申請のときは、申請人は登記義務者の登記識別情報を提供します。

根拠: 不動産登記法 22条

登記が完了すると、登記官は申請人に登記識別情報を通知します。希望しない旨の申出をしたときは通知されません。

根拠: 不動産登記法 21条

登記識別情報を提供できない正当な理由があるときは、登記官が登記義務者に事前に通知します。申出がなければ登記ができません。

根拠: 不動産登記法 23条1項

相続で所有権を取得した者は、相続の開始と取得を知った日から3年以内に移転の登記を申請しなければなりません。

根拠: 不動産登記法 76条の2第1項

法定相続分で登記した後に遺産分割があったときは、相続分を超えて取得した者が、分割の日から3年以内に申請します。

根拠: 不動産登記法 76条の2第2項

相続人に対する遺贈で取得した者も、同じ申請義務を負います。

根拠: 不動産登記法 76条の2第1項

所有権の登記名義人は、氏名や住所に変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません。

根拠: 不動産登記法 76条の5

この2年の義務は所有権の登記名義人に限られます。抵当権者には及びません。

根拠: 不動産登記法 76条の5

表題登記や相続登記を怠ると10万円以下の過料、住所等の変更登記を怠ると5万円以下の過料です。

根拠: 不動産登記法 164条1項、不動産登記法 164条2項

登記官は一定の場合に職権で住所等の変更登記をします。自然人の場合は、申出があるときに限られます。

根拠: 不動産登記法 76条の5

まだ本登記を申請できないときに、順位を確保しておくための登記が仮登記です。

根拠: 不動産登記法 105条

権利の設定・移転・変更・消滅に関する請求権を保全しようとするときに、仮登記ができます。

根拠: 不動産登記法 105条2号

仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請できます。

根拠: 不動産登記法 110条

仮登記に基づいて本登記をしたときは、本登記の順位は仮登記の順位によります。

根拠: 不動産登記法 106条

何人も、手数料を納付して登記事項証明書の交付を請求できます。請求先は管轄外の登記所の登記官でもよく、送付の方法で受け取る場合でもオンラインで請求できます。

根拠: 不動産登記法 119条1項、不動産登記法 119条5項、不動産登記規則 194条3項

登記簿の附属書類の閲覧は、正当な理由があるときに限り請求できます。

根拠: 不動産登記法 121条3項

申請の権限を有しない者の申請は、補正できないときは却下されます。

根拠: 不動産登記法 25条、不動産登記法 25条4号